Umsatzsteuer – mietrechtliche Fragen / 2.3 Formularklauseln

Praxis-Beispiel

Wirksame Formularklausel

Eine Formularklausel, wonach der Mieter auf Verlangen des Vermieters Umsatzsteuer zahlen muss, wenn der Vermieter für die Umsatzsteuer optiert hat, ist wirksam.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter seinerseits nicht umsatzsteuerpflichtig ist.^[1] Ist der Vermietungsumsatz jedoch steuerfrei, geht die Vereinbarung ins Leere, weil dann keine Mehrwertsteuer entsteht.^[2]

Praxis-Beispiel

Unwirksame Formularklausel

Anders ist eine Klausel zu beurteilen, die den Vermieter berechtigt, nach Vertragsabschluss die zusätzliche Zahlung von Umsatzsteuer auf den Mietzins zu verlangen.

Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB, wenn der Mieter nicht zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist.^[3]

Eine vertragliche Regelung, die den Mieter zur Umsatzsteuer verpflichtet, sollte folgende Punkte umfassen^[4]:

1. eine Erklärung des Vermieters, dass dieser zur Mehrwertsteuer optiert,

2. eine Verpflichtung des Mieters,

   • zu der Grundmiete und den Nebenkosten zusätzlich die hierauf entfallende Mehrwertsteuer zu bezahlen,
   • die Mietsache ausschließlich für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, insbesondere nicht umsatzsteuerfrei sind,
   • die vertraglich vereinbarte Verwendung dem Vermieter zum Ende eines Kalenderjahres zu bestätigen, damit dieser die Voraussetzungen der Steuerpflicht gegenüber den Finanzbehörden nachweisen kann,
3. eine Mietanpassungsklausel für den Fall, dass die Voraussetzungen für die Option nicht oder nicht mehr vorliegen.

[1] BGH, Urteil v. 25.7.2001, XII ZR 137/99, NZM 2001 S. 952.

[2] BGH, Urteil v. 28.7.2004, XII ZR 292/02, NZM 2004 S. 785.

[3] LG Magdeburg, WuM 1996 S. 700 betr. ein Mietverhältnis über eine Arztpraxis.

[4] Vorschlag nach Ortmanns/Neumann, ZMR 2010, S. 91.