Umlagevereinbarung für Erhaltung: Gilt sie für anfängliche Mängel?
 

Leitsatz

Sieht eine Vereinbarung vor, dass die Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern, die zu einem Sondereigentum gehören, vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch die Pflicht, die Beseitigung anfänglicher Baumängel an den Fenstern vorzunehmen, also die Pflicht zur ordnungsmäßigen Erstherstellung der Fenster.

 

Normenkette

§§ 5 Abs. 2, 10 Abs. 2, 21 WEG

 

Das Problem

  1. Das Dach der von einem Bauträger errichteten Wohnungseigentumsanlage weist erhebliche bauliche Mängel auf. Gestützt auf ein von allen Wohnungseigentümern eingeholtes Gutachten beantragt Wohnungseigentümer K die "Sanierung" der zu seinem Sondereigentum gehörenden Dachfenster. Über diesen Antrag wird nicht abgestimmt. Jetzt lässt K die 5 Fenster auf eigene Kosten austauschen. Die ihm dafür in Rechnung gestellten Kosten, abzüglich der zusätzlich angebrachten Rollläden, belaufen sich auf 5.661,60 EUR.
  2. K beantragt im Jahre 2011, ihm die Kosten zu erstatten. Diesen Antrag lehnen die anderen Wohnungseigentümer ab. Sie verweisen auf die Gemeinschaftsordnung. Diese lautet unter anderem:

    "Unabhängig von den Eigentumsverhältnisses trägt jeder Eigentümer die Kosten der Reparatur/Erneuerung von Fenstern und Türen, die zu seiner Einheit räumlich gehören (Rahmen und Glasteile) selbst."

  3. Im Jahr 2012 beantragt K erneut zu beschließen, dass ihm die Kosten erstattet werden. Auch dieser Antrag findet keine Mehrheit. Jetzt klagt K. Er trägt vor, die zu seinem Sondereigentum gehörenden Dachfenster seien bereits bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage falsch eingebaut worden. Infolge eines Baumangels seien die Fenster im Laufe der Zeit durchfeuchtet und verfault; der Austausch sei daher erforderlich gewesen. Die beklagten Wohnungseigentümer bestreiten, dass der Austausch der Dachfenster erforderlich war. Jedenfalls müsse sich K ein Mitverschulden zurechnen lassen, da er die Fenster erst im Jahr 2010 ausgewechselt habe, obwohl ihm bereits seit 2005 die Mängel bekannt gewesen seien.
  4. Das AG Neuwied weist die Klage ab. Nach der Gemeinschaftsordnung müsse K die Kosten selbst tragen. Hiergegen richtet sich K's Berufung. Während des Berufungsverfahrens vereinbaren die Wohnungseigentümer, K aus der Instandhaltungsrückstellung 5.661,60 EUR für die Instandsetzung der Dachfenster zu zahlen. Daraufhin erklären die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, ist zwischen den Parteien aber weiter streitig.
 

Die Entscheidung

  1. Das LG Koblenz meint, K müsse die Kosten tragen. Der Beschluss, K die Kosten nicht zu erstatten, habe einer ordnungsmäßigen Verwaltung i.S. d. § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG entsprochen.
  2. Fenster nebst Rahmen stünden gem. § 5 Abs. 2 WEG zwar zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum (Hinweis unter anderem auf OLG Karlsruhe v. 7.7.2010, 11 Wx 115/08, NZM 2011 S. 204). Dies habe von Gesetzes wegen zur Folge, dass alle Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig seien (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hätten (§ 16 Abs. 2 WEG). Wohnungseigentümer könnten aber etwas anderes vereinbaren. Eine solche abweichende Regelung enthalte die Gemeinschaftsordnung. Sie regele abweichend von § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG, dass die Instandhaltung und Instandsetzung, namentlich der Außenfenster, die zu einem Sondereigentum gehören, vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen sei. Dies sei so auszulegen, dass davon auch die Pflicht zur Beseitigung anfänglicher Mängel, also insoweit auch die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster, verlagert sei.
  3. Nach einer älteren Auffassung umfasse allerdings eine Regelung wie die vorliegende nicht eine erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums (Hinweis unter anderem auf OLG München v. 30.1.2007, 34 Wx 116/06, NZM 2007 S. 369; BayObLG v. 20.11.2002, 2 Z BR 45/02, NJOZ 2003 S. 402). Eine neuere, im Vordringen befindliche Auffassung stimme dieser einschränkenden Wirkung aber nicht mehr zu (Hinweis auf LG München v. 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012 S. 44 und Schmidt in Bärmann/Seuß: Praxis des Wohnungseigentumsrechts, 6. Aufl., S. 316). Der neueren Auffassung sei auch zu folgen. Hierfür spreche der "eindeutige Wortlaut der Bestimmung". Die Verwendung der Worte "Reparatur/Erneuerung" sowie "Rahmen und Glasteile" sei nicht einschränkend zu verstehen. Die Bezeichnungen seien lediglich als Umschreibung der zuvor getroffenen Regelung aufzufassen. Fenster bestünden immer aus 2 Teilen: einem festen Rahmen sowie festen Fensterfüllungen bzw. beweglichen Fensterflügeln mit entsprechenden Fensterfüllungen; die Füllungen bestehend jeweils aus einem oder mehreren Glasteilen. Der Begriff der Instandsetzung oder Reparatur – was gleichbedeutend sei (Hinweis auf OLG Düsseldorf v. 15.4.1996, 3 Wx 359/95, ZMR 1997 S. 38) – umfasse die Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes getroffen werden und damit ggf. auch die vollständige...

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