OLG Düsseldorf Beschluss vom 15.04.1996 - 3 Wx 359/95

Verfahrensgang

AG Neuss (Aktenzeichen 27 a II 119/94 WEG)

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 187/95)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird abgeändert.

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. gegen den Beschluß des Amtsgerichts Neuss vom 16.05.1995 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der zweiten und dritten Instanz trägt die Beteiligte zu 2.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert: 9.814,98 DM.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage Im J. 4. 4. in 4. N. Die Beteiligte zu 2. ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 12. In ihrem Wohnzimmer befindet sich eine Schiebetüranlage, die zum Balkon hinausgeht. Die Schiebetüranlage war defekt und mußte erneuert werden. Das hatte der Sachverständige in dem von der Beteiligten zu 2. gegen die Verwalterin eingeleiteten Beweissicherungsverfahren festgestellt. Die Verwalterin gab sodann die Instandsetzung der Schiebetüranlage in Auftrag. Die ausführenden Firmen erstellten die Rechnungen vom 09.06.1994 – Erneuerung der Schiebetüranlage, 8.450,20 DM – und vom 06.06.1994 – Abnahme und Neubearbeitung der Schiefer- und Balkonplatten im Bereich der Fensteranlage, 2.759,41 DM. Mit Beschluß vom 09.11.1994 beauftragte die Wohnungseigentümerversammlung die Verwalterin, die aus dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft vorfinanzierten Instandsetzungsaufwendungen von der Beteiligten zu 2. einzufordern und ggfs. gerichtlich beizutreiben. Die Beteiligte zu 2. lehnte die Zahlung ab.

Die Beteiligten zu 1. sehen die Beteiligte zu 2. aufgrund der Teilungserklärung als zahlungspflichtig an.

Die Beteiligten zu 1. haben beantragt,

die Antragsgegnerin zu verpflichten, an die Antragstellerin 11.209,61 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beteiligte zu 2. hat beantragt,

den Antrag abzuweisen

Das Amtsgericht hat die Beteiligte zu 2. zur Zahlung von 9.814,98 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 05.01.1995 verpflichtet und den weitergehenden Antrag abgewiesen. Die Kosten für die Arbeiten an den Schiefer- und Balkonplatten hat es der Beteiligten zu 2. nur zur Hälfte angelastet.

Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat die Beteiligte zu 2. sofortige Beschwerde eingelegt, der das Landgericht stattgegeben hat.

Die Beteiligten zu 1. haben weitere sofortige Beschwerde erhoben und beantragen,

den Beschluß des Landgerichts Düsseldorf aufzuheben und die Beteiligte zu 2. zu verpflichten, an die Antragsteller 9.814,98 DM nebst 4 %. Zinsen seit dem 05.10.1995 zu zahlen.

Die Beteiligte zu 2. bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften, § 27 FGG.

Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung von § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung verstößt gegen § 133 BGB. Auch bei der Auslegung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen ist gemäß § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Die Auslegung hat auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. z. B. BayObLG WE 1992, 85 und 1994, 88; Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz 8. Aufl. § 10 Rdnr. 44 m.w.N.). Wendet man diese anerkannten Auslegungsgrundsätze an, so ergibt sich die Zahlungspflicht der Beteiligten zu 2. für den im Streit stehenden Schadensfall:

§ 3 Nr. 3 der Teilungserklärung regelt die Instandhaltungspflichten der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Sondereigentums und hinsichtlich derjenigen Gebäudeteile, die einen engen räumlichen Bezug zu dem jeweiligen Sondereigentum haben. Die Bestimmung – lautet:

„a) Jeder Gemeinschafter ist verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile auf eigene Kosten in gutem Zustand zu erhalten.

Unbeschadet des Miteigentums an den Hauptmauern und den Zwischenmauern muß jeder Eigentümer auf seine Kosten die Unterhaltung und Reparatur der Fußböden, Türen, Fenster, Fensterrolläden, Zimmerdecken, Balkone, Dachterrassen, das Tünchen und den Anstrich und alle sonstigen Arbeiten bestreiten, die innerhalb der ihm gehörenden Räume auszuführen sind.

b) Jeder Gemeinschafter ist verpflichtet, in den Räumen seines Eigentums diejenigen Reparaturen unverzüglich auszuführen, deren Unterlassung den anderen Miteigentümern Schaden bringen und Bestand, Sicherheit, äußere Gleichförmigkeit sowie Ausschmückung des Gebäudes beeinträchtigen könnte. Schäden am Sondereigentum, die den Bestand gemeinschaftlicher Teile des Anwesens berühren könnten, sind unverzüglich von dem betroffenen Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern oder dem Verwalter mitzuteilen.

c) Die Ausgaben für Reparatur im Inneren der Sondereigentumsräume, gleich ob gewöhnlicher oder außergewöhnlicher Art, gehen ausschließlich zu Lasten des betreffenden Sondereigentümers.”

Unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum („unbeschadet des Miteigentums an den Hauptmauern und den Zwischenmauern”) sollen nach d...