Umlage- und Nachschuss-Beschluss: Wechselwirkungen / 5 Hinweis

Problemüberblick

Die Entscheidung behandelt, bezogen auf das geltende Recht, das Verhältnis zwischen dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Der BGH meint, die Bestandskraft schütze den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht. Falle eine seiner Grundlagen, nämlich ein Umlageschlüssel, müsse neu beschlossen werden. Das ist sehr gerecht. Und es entspricht den Grundlagen. Ändern sich nämlich die rechtlichen Grundlagen, hat ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen Zweitbeschluss. Bei bloßen Rechenfehlern oder der Anwendung eines falschen Umlageschlüssels dürfte das aber nicht so sein.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Der Umstand, dass gegen einen Beschluss über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) eine Anfechtungsklage erhoben worden ist, hindert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weder daran, von dem Verwalter eine Jahresabrechnung erstellen zu lassen und den Wohnungseigentümern einen Beschluss über Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vorzulegen, noch ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der Durchsetzung der durch den Beschluss begründeten Zahlungspflichten gehindert. Ein solches Vorgehen wird regelmäßig sogar ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Weil mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem ein bei der Berechnung berücksichtigter Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wird, der Schuldgrund unberührt bleibt und lediglich die Durchsetzbarkeit der Nachschussforderung entfällt, müssen bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schäden wegen Zahlungsverzugs von einem säumigen Wohnungseigentümer ersetzt werden. Eine bereits erhobene Zahlungsklage kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt für erledigt erklären mit der Folge, dass die Kosten regelmäßig dem säumigen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind.