Thüringer OLG Urteil vom 04.06.2014 - 2 U 1014/13

Verfahrensgang

LG Gera (Aktenzeichen 3 O 591/13)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Gera vom 20.11.2013, Az. 3 O 591/13, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Nr. 1 genannte Urteil des Landgerichts Gera ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung des Klägers ist zulässig. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Rückzahlung der an die Beklagte gezahlten 7.000,- EUR zu. Die Voraussetzungen einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) sind nicht gegeben. Die 7.000,- EUR Courtage wurden mit Rechtsgrund an die Beklagte gezahlt. Rechtsgrundlage ist der zwischen der Beklagten einerseits und dem Kläger und seiner Ehefrau, der Zeugin ..., geschlossene Vertrag vom 29.03.2012. Entgegen der klägerischen Ansicht ist die Honorarabrede nicht unwirksam.

1. Qualifiziert man die Vereinbarung vom 29.03.2012 als Vertrag eigener Art (§ 241 Abs. 1 Satz 1 BGB), ähnlich wie in dem Fall, den das Oberlandesgericht Hamburg mit Urteil vom 30.10.1992 - 11 U 129/92 -, NJW-RR 1993, 125, entschieden hat, kommen die Erwägungen des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit einer allgemeinen Geschäftsbedingung, nach der ein Maklerkunde auch dann Courtage an den Makler zu zahlen hat, wenn er die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat (BGH, Urteil vom 03.02.1993 - IV ZR 106/92 -, zitiert nach juris, dort Rn. 9), von vornherein nicht zum Tragen. Dafür spricht, dass der Geschäftsführer der Beklagten dem Kläger und der Zeugin ... die Immobilie nicht als Kaufobjekt angeboten hat. Ausweislich der Aussage der Zeugin ... rief er an und bat darum, die streitgegenständliche Immobilie möglichst noch am selben Tag (von außen) anzuschauen. Um die Erwerbskonditionen ging es bei diesem Anruf nicht. Der Kläger und die Zeugin ... hatten von der Beklagten auch nicht im Vorfeld Unterlagen erhalten, aus denen hervorgegangen wäre, dass das Haus ...Str. ..., zum Verkauf stand. Allerdings ging die Zeugin ... gleichwohl ihrerseits davon aus, dass das Objekt zum Verkauf angeboten wurde. Denn sie hat bei ihrer Vernehmung am 16.05.2014 anschaulich geschildert, wie sie sich zusammen mit dem Kläger noch am späten Nachmittag zu der Immobilie begeben habe und wie überrascht sie gewesen seien, als der Hauseigentümer an sie herangetreten und sie wegen ihres Kaufinteresses "angepöbelt" habe. Er habe ihnen mitgeteilt, dass er keinesfalls das Haus verkaufen wolle, es sich jedoch in der Zwangsversteigerung befinde. Am nächsten Tag habe sie dann den Geschäftsführer der Beklagten angerufen. Dieser habe ihr gesagt, dass das Haus tatsächlich zwangsversteigert werde und der Versteigerungstermin bereits in der kommenden Woche sei, weshalb alles ganz eilbedürftig sei. Auch bei dem Besprechungstermin im Büro der Beklagten am 29.03.2012 ging es ausschließlich um einen Erwerb des Hausgrundstücks im Wege der Zwangsversteigerung. Es stand nicht zur Debatte, dass es zuvor noch Verhandlungen mit der die Zwangsversteigerung betreibenden Bank geben könnte. Vielmehr wurden nur die Modalitäten und die Voraussetzungen einer Teilnahme am Zwangsversteigerungstermin besprochen. Vor diesem Hintergrund erfolgte dann die Unterzeichnung des streitgegenständlichen Objektnachweises. Das weist Parallelen zu dem vom Oberlandesgericht Hamburg entschiedenen Fall auf, denn auch dort beschränkte sich die Vereinbarung "von vornherein darauf, eine Vergütungspflicht für den Fall zu begründen, dass ein zur Zwangsversteigerung anstehendes, der [dortigen] Beklagten nachgewiesenes Hausgrundstück von dieser durch Versteigerung erworben wird". Dies ist jedoch eine andere Konstellation als in einem Fall, in dem vertraglich an sich ein käuflicher Erwerb des Grundstücks vorgesehen ist und der dem Grundmodell des § 652 BGB ("zum Abschluss eines Vertrages") entspricht.

2. Aber auch wenn man die vorliegende Vereinbarung nicht als Vertrag eigener Art ansieht, sie vielmehr als Maklervertrag gemäß § 652 BGB eingeordnet, ist die Provisionsabrede gleichwohl nicht nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

a) Bei der streitgegenständlichen, handschriftlich in das Vertragsformular eingefügten Vergütungsklausel handelt es sich nicht um eine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Kläger hat selbst nicht behauptet, dass die Beklagte die Zwangsversteigerungsklausel für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert hat.

b) Sieht man in der Abrede vom 29.03.2012 einen Maklervertrag im Sinne des § 652 BGB, kommt § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Tragen. Danach findet bei einem Verbrauchervertrag unter anderem § 307 BGB auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher aufgrund der Formulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

aa) Vor...