Vereinbarung von Reservierungsgebühren in Makler-AGB unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte der Kunden bei Inanspruchnahme eines Maklers für den Kauf einer Immobilie gestärkt. Vorformulierte Reservierungsverträge unterliegen der Inhaltskontrolle. Eine dort vereinbarte Verpflichtung des Kunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam.

Separater Reservierungsvertrag geschlossen

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien einen Maklervertrag geschlossen. Die Kläger beabsichtigten den Kauf eines Einfamilienhauses. Die beklagte Immobilienmaklerin hatte ein entsprechendes Grundstück nachgewiesen. Mit den zum Kauf noch nicht entschlossenen Klägern schloss die Maklerin einen von ihr vorformulierten Reservierungsvertrag. Das Grundstück war bis zu einem vereinbarten Datum reserviert.

Kläger forderten Rückzahlung der Reservierungsgebühr

Die Kläger zahlten die vereinbarte Reservierungsgebühr, nahmen dann aber vom Kauf Abstand. Sie forderten daraufhin die Rückzahlung der geleisteten Reservierungsgebühr. Da die Maklerin hierzu nicht bereit war, verklagten die Kläger diese auf Rückzahlung. In erster und zweiter Instanz hatten sie keinen Erfolg.

Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle

In der Revisionsinstanz hat der BGH die beklagte Maklerin zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt. Der BGH sah den Reservierungsvertrag als AGB an, da dieser für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist. Als AGB unterliegt der Vertrag der allgemeinen AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle.

Reservierungsvertrag hat lediglich Ergänzungsfunktion zum Maklervertrag

Der BGH bewertete den Reservierungsvertrag auch nicht als eigenständige Vereinbarung, sondern als eine unselbstständige Ergänzungsregelung zu dem geschlossenen Maklervertrag. Die Vereinbarung der Reservierungsgebühr in einem gesonderten Vertragsdokument ändert nach Auffassung des Senats nichts an dieser Einordnung. Der Reservierungsvertrag sei ohne den Maklervertrag nicht geschlossen worden. Dieser stellt sich daher als Anhängsel bzw. Ergänzung zu dem Maklervertrag als dem eigentlichen Grundvertrag dar.

Unangemessene Benachteiligung bei Abweichung vom gesetzlichen Leitbild

Der BGH stellte klar, dass gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB Bestimmungen in AGB unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Keine äquivalente Gegenleistung der Maklerin für Reservierungsgebühr

Nach Auffassung des BGH ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr mit der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, der ein Maklerhonorar nur bei erfolgreicher Vermittlung des beabsichtigten Geschäfts vorsieht, jedenfalls dann nicht vereinbar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr in jedem Fall, d. h. ohne jede Ausnahme, ausgeschlossen ist.

Dies sei nach der getroffenen Vereinbarung aber der Fall. Darüber hinaus habe die Vereinbarung der Reservierungsgebühr den Klägern weder einen nennenswerten Vorteil gebracht, noch habe die beklagte Maklerin insoweit eine geldwerte Gegenleistung erbracht.

Reservierungsgebühr widerspricht Leitbild der Erfolgsabhängigkeit

Damit kam die Reservierungsgebühr nach der Bewertung des Senats im Ergebnis der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Zusatzprovision der Maklerin gleich. Dies widerspreche dem gesetzlichen Leitbild der Erfolgsabhängigkeit der Provision bei Maklerverträgen. Im Ergebnis enthalte die Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung der Kläger und sei daher unwirksam. Die Beklagte habe die Reservierungsgebühr damit ohne Rechtsgrund erlangt und müsse diese zurückzahlen.

(BGH, Urteil v. 20.4.2023, I ZR 113/22)