Unzureichende Treppenhausreinigung: Wer muss sie beweisen?

Zahlungsklage des Vermieters

Ein Vermieter war nach dem Mietvertrag zur Umlage der Betriebskosten inklusive Gebäudereinigungskosten berechtigt. Nachdem der Mieter eine Betriebskostenabrechnung erhalten hatte, beanstandete er diese im Hinblick auf die Treppenhausreinigungskosten als Gebäudereinigungskosten in Höhe von 116,74 Euro.

Der Mieter berief sich darauf, dass die Treppenausreinigung unzureichend erfolgt sei und die in Ansatz gebrachten Kosten daher zu hoch seien. Das begründete er damit, dass – was unstreitig war – das Reinigungspersonal beim Fegen und Wischen der Flure nicht die Fußmatten aufgenommen hatte. Darüber hinaus waren weder die Fensterbänke, noch der Treppenhandlauf gewischt worden.

Weil der Mieter im Folgenden nicht die in der Betriebskostenabrechnung angesetzten anteiligen Kosten für die Treppenhausreinigung von 116,74 Euro bezahlt hatte, verklagte der Vermieter ihn auf Zahlung. Er vertrat die Ansicht, dass die Treppenhausreinigung ordnungsgemäß erfolgt sei. Insbesondere das Aufheben der Fußmatte sei nicht von den umgelegten Kosten für die Treppenhausreinigung umfasst. Es sei nicht im Leistungskatalog des Reinigungsunternehmens enthalten und stelle eine vergütungspflichtige „Mehrleistung“ dar.

Was das Gericht entschieden hat

Das Amtsgericht Elmshorn entschied  – im Rahmen des Einspruchs des Mieters gegen ein zu seinen Lasten ergangenes Versäumnisurteil, dass der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Zahlung der Kosten der Treppenhausreinigung aus der Nebenkostenabrechnung für das betreffende Kalenderjahr hat gem. § 535 Abs. 2 BGB, § 556 BGB (AG Elmshorn, Urteil v. 9.2.202, 58 C 111/22).

Mieter trägt Darlegungs- und Beweislast für unzureichende Treppenhausreinigung und Mängelrüge

Das Gericht begründete das damit, dass der Mieter nicht dargelegt habe, dass er den Vermieter rechtzeitig durch eine Mängelrüge über die nach seiner Auffassung unzureichende Reinigung des Treppenhauses in Kenntnis gesetzt hat. Der Mieter sei jedoch sowohl hinsichtlich der zur Kürzung berechtigenden Anspruch gegen den Vermieter nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz wegen Verletzung seiner Pflicht zur Verfügung stellen eines Treppenhauses im ordnungsgemäßen Zustand nach § 535 BGB Abs. 1 Satz 1 BGB als auch der erforderlichen rechtzeitigen Mängelrüge darlegungs- und beweispflichtig.

Hinsichtlich seiner Darlegungslast hätte der Mieter vor allem ausführen müssen, weshalb die angesetzten Kosten für die Treppenhausreinigung für die oberflächliche Reinigung des Treppenhauses zu hoch gewesen sind. Hierzu hätte er Angaben zu den Preisverhältnissen in der Region und in Bezug auf die Liegenschaften machen müssen. Dies sei etwa dadurch möglich, dass er mehrere Alternative Vergleichsangebote eingeholt hätte. Der Mieter habe nicht ausgeführt, dass er dies gemacht hatte.

Mängelrüge nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ist zu spät

Vor allem aber stelle die Beanstandung per E-Mail keine geeignete Mängelrüge dar, weil sie erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums und somit zu spät erfolgt sei.

Keine Berufung eingelegt

Da gegen dieses Urteil keine Berufung beim LG Itzehoe eingelegt wurde, ist die Entscheidung des AG Elmshorn vermutlich rechtskräftig.

Einordnung dieser Entscheidung

Dass der Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung sowohl die Darlegungs- als auch die Beweislast für eine nicht ordnungsgemäße Treppenhausreinigung trägt, das ergibt sich ebenfalls aus einem Urteil des Amtsgerichtes Brandenburg v. 27.5.2021, 31 C 295/19, sowie einem rechtskräftigen Urteil des Landgerichtes Halle v. 5.10.2005 , 2 S 324/03.

Zu der Frage, unter welchen genauen Voraussetzungen der Mieter wegen einer unzureichenden Reinigung des Treppenhauses durch ein Reinigungsunternehmen die angesetzten Kosten in der Betriebskostenabrechnung kürzen darf, hat das AG Elmshorn mangels Entscheidungsrelevanz keine Ausführungen gemacht. Das Amtsgericht Brandenburg hat das bei einer Treppenreinigung durch einen beauftragte Hausmeisterservice unter der Voraussetzung bejaht, dass es sich um eine schwere Verfehlung handelt, bei der der Vermieter seinerseits zu einer Kürzung der Vergütung berechtigt ist (AG Brandenburg, Urteil v. 27.5.2021, 31 C 295/19).

Praxishinweis:

Wichtig ist, dass der Mieter seinen Vermieter zeitnah über die unzureichende Treppenhausreinigung in Kenntnis setzt und ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung dieses Zustandes auffordert. Das sollte er später auch beweisen können, inklusive des Zugangs dieses Schreibens beim Vermieter. Darüber hinaus sollte der Mieter Fotos machen vom Zustand des Treppenhauses und auf Zeugen – wie seine Nachbarn - zurückgreifen können. Ansonsten ist der Mieter auch bei schweren Mängeln weder zur Kürzung seiner Betriebskostenabrechnung, noch zur Minderung seiner Miete gem. § 536 BGB berechtigt.

(AG Elmshorn, Urteil v. 9.2.2024, 58 C 111/22)