Thermostatventile an Heizkörpern sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums

Leitsatz

Reparatur- und Austauschkosten von Thermostatventilen sind Kosten der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG

Normenkette

§ 5 WEG, § 16 WEG

Kommentar

1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, "... dass die Reparatur und der Austausch defekter Heizungsventile von jedem Eigentümer selbst zu veranlassen sind und dass diese Kosten auch nicht von der Gemeinschaft übernommen werden".

Ein Eigentümer focht diesen Beschluss mit der Begründung an, dass die Heizungsventile als Bestandteil der Heizungsanlage zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen seien.

In der Zuordnungsvereinbarung Sondereigentum/Gemeinschaftsordnung der betreffenden Teilungserklärung waren die Ventile nicht eigens erwähnt.

Die Beschlussanfechtung hatte in allen 3 Instanzen Erfolg und führte zur Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses.

2. Gem. § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Ein nach § 5 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähiger Gegenstand oder Gebäudeteil kann auch nicht durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden, da die Vorschrift des § 5 Abs. 1 und 2 WEG insoweit zwingend, also unabdingbar ist (h.M., vgl. auch Senat, NJW-RR 1992, 148).

Es besteht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Anbringung von Thermostatventilen an den Heizkörpern. Nach der Heizanlagenverordnung (Verordnung über energiesparende Brauchwasseranlagen - HeizAnl vom 22.03.1994, BGBl. I S. 613) sind gem. § 7 Abs. 2 HeizAnl mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung (allgemein als Thermostatventile bezeichnet) auszustatten. Diese Verpflichtung galt und gilt auch für Heizungen in Eigentumswohnanlagen. Gesetzliche Verpflichtung zum nachträglichen Einbau ist allerdings nicht bußgeldbewehrt. Jedoch ist eine Gemeinschaft nicht nur berechtigt, sondern auf Verlangen auch nur eines einzelnen Eigentümers sogar verpflichtet, auch die nachträgliche Ausrüstung aller Wohnungen mit Thermostatventilen im Sinne der gesetzlichen Vorgabe durchzuführen (vgl. auch BayObLG, ZMR 1988, 349). Wenn danach die Wohnungseigentümer zur Anbringung verpflichtet sind, sind die Thermostatventile der rechtlichen und wirtschaftlichen Verfügung des einzelnen Eigentümers entzogen. Der Einbau des Thermostatventils fällt unter den individuell durchsetzbaren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Eine Beeinträchtigung dieses Anspruches, dem eine öffentlich-rechtliche Pflicht der einzelnen Eigentümer zugrunde liegt, stellt eine Beeinträchtigung eines auf Sondereigentum beruhenden Rechts anderer Wohnungseigentümer dar, die über das nach § 14 Nr. 1 WEG unvermeidliche Maß hinausgeht (vgl. auch Bielefeld, NZM 1998, 250; DWE 1988, 44, 45). Bereits aus diesem Grunde sind die Thermostatventile nach Auffassung des Senats gem. § 5 Abs. 1 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Auch aus § 5 Abs. 2 WEG folgt diese Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum. Ob eine Anlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient, richtet sich nach der Art, der Funktion und der Bedeutung dieser Anlage und Einrichtung für die Wohnungseigentümer. So muss eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlage oder Einrichtung nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinschaftlichen Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten sein, dass ihre Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum den schutzwürdigen Belangen und dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer zuwiderlaufen würde (vgl. BGHZ 78, 225).

Es entspricht auch für Verbrauchszähler der herrschenden Meinung (vgl. Hanseatisches OLG Hamburg, ZMR 1999, 502), dass diese zum Gemeinschaftseigentum zählen; denn die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit benötigt die Verbrauchszähler, um im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung eine korrekte Abrechnung, und zwar sowohl als Gesamt- als auch als Einzelabrechnung erstellen zu können. Nur die Gesamtheit aller Geräte zur Verbrauchserfassung ermöglicht eine Abrechnung der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der Wohnungseigentümer. Ähnliches hat für Thermostatventile zu gelten. Zwar dienen Thermostatventile nicht der Verbrauchserfassung; Ziel der Heizanlagenverordnung und damit auch der Thermostatventile ist es jedoch, den Energieverbrauch deutlich zu verringern. Die Thermostatventile weisen damit einen Bezug zur im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizanlage auf. Es liegt im gemeinsamen Interesse der Eigentümer, dass die Wohnungen mit funktionsfähigen Thermostatventilen ausgerüstet sind, und zwar sowohl im ökologischen als auch im finanziellen Interesse. Im letzteren deshalb, da in der Regel ein Teil der Heizkosten über die Grundfläche der einzelnen Wohnungen abgerechnet wird und somit eine Verringerung des Energieverbrauchs allen Eigentümern zugute kommt.

Der mit der Ausrüstung de...