Terrasse (WEMoG) / 2 Erhaltung

2.1 Ebenerdige Terrassen

Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten.

Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an derartigen Terrassenflächen Sondernutzungsrechte begründet werden, finden sich wiederum in aller Regel auch Bestimmungen über Erhaltungspflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung. Fehlt es an derartigen Regelungen, verbleibt es bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

2.2 Dachterrassen

Da Dachterrassen lediglich bezüglich des Bodenbelags und der Innenflächen der Brüstungen Sondereigentum sein können, trifft die Erhaltungslast für sämtliche übrigen (konstruktiven) Bereiche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch eine exklusive Kostenbelastung des Wohnungseigentümers geregelt werden.

Praxis-Beispiel

Exklusive Kostenbelastung

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.^[1]

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Kompetenz eingeräumt, die Wohnungseigentümer mit den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch dauerhaft exklusiv zu belasten. Insoweit könnte es nahe liegen, den Eigentümer der Dachterrassenwohnung auch exklusiv beschlussweise mit den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an den konstruktiven Terrassenbestandteilen zu belasten. Dies dürfte allerdings den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, da die Dachterrasse gleichzeitig das Dach der darunter liegenden Sondereigentumseinheit(en) bildet.

[1] BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17.