Teilungserklärung (Teilungs... / 2.1 Gemeinschaftsordnung

In Teil B (oder Teil II) der Teilungserklärung wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt. Manche Gemeinschaftsordnungen begnügen sich mit dem Hinweis auf die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Andere Gemeinschaftsordnungen ändern die abdingbaren Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in großem Umfang ab bzw. ergänzen diese.

Grundbucheintragung

Die gesamte Gemeinschaftsordnung wird nicht in das Grundbuch eingetragen. Im Grundbuch wird insoweit auf die entsprechende Bewilligung des Notars Bezug genommen, die genau bezeichnet wird. Die Gemeinschaftsordnung ist als Vertrag unter den Wohnungseigentümern verbindlich. Ihre Abänderung ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung möglich. Diese Abänderung ist gegenüber Sonderrechtsnachfolgern nur verbindlich, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wird.

 
Hinweis

Öffnungsklauseln

Manche Teilungserklärungen enthalten in ihrem II. Teil eine Klausel, wonach bestimmte Regelungen in der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden können. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass auch bei Vorhandensein einer Öffnungsklausel nicht in unentziehbare Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer eingegriffen wird. Ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer originärer – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Rechten gehört auch die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese Zweckbestimmung darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Beschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Auch bei vorhandener Öffnungsklausel in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung haben die Wohnungseigentümer also keine Narrenfreiheit. Nur weil Abänderungsbeschlüsse die in aller Regel vorgesehene qualifizierte Mehrheit erreicht haben, sind sie längst nicht rechtmäßig. Ein Eingriff in die unentziehbaren, aber verzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer führt zur Unwirksamkeit des Eigentümerbeschlusses, soweit nicht sämtliche von ihnen zugestimmt haben.

Es liegt im Interesse der Miteigentümer, dass in der Gemeinschaftsordnung Regelungen aufgenommen werden, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erleichtern.

 
Praxis-Beispiel

Regelungen zur Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums

  1. Bevollmächtigung des Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen.
  2. Gültigkeit des Wirtschaftsplans bis zur Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplans.
  3. Fälligkeit der Jahreshausgeldsumme, wenn ein Miteigentümer mit 2 Hausgeldbeiträgen in Verzug gerät.

Fehlen Regelungen dieser Art in der Gemeinschaftsordnung, können entsprechende Ermächtigungen auch durch entsprechende Mehrheitsbeschlüsse der Gemeinschaft begründet werden. Für die Geltendmachung von Ansprüchen des Verwalters für die Wohnungseigentümer und die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergibt sich dies aus § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Die Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG haben die Wohnungseigentümer auch umfassende Beschlusskompetenzen zur Regelung von Verzugsfolgen etwa im Rahmen der Hausgeldzahlungspflichten.

 
Wichtig

Nur eingeschränkte Inhaltskontrolle von Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung

Eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

Allerdings kann sich zugunsten einzelner Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ergeben, soweit einzelne Regelungen auch unter Berücksichtigung der Interessen der übrigen Wohnungseigentümer sie unbillig beeinträchtigen. Ein derartiger Anspruch setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben. Der Anspruch kommt vielmehr auch dann in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren ("Geburtsfehler").

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