Teil II Mietprozessrecht / 1.1 Zuständigkeit

Rz. 2

Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für die mit dem Mieter/Pächter geschlossenen Untermiet- und Unterpachtverträge sowie die (mit einem gewerblichen oder nicht gewerblichen) Zwischenvermieter zustande gekommenen Zwischenvermietungsverträge (Prütting/Gehrlein, § 29a ZPO Rn. 3; Zöller/Vollkommer, § 29a ZPO Rn. 6). Daher fallen unter § 29a ZPO auch sog. Endmieter ("Dritte" i. S. d. § 565) sowie die gem. § 328 einbezogenen Dritten (echte Miet-/Pachtverträge zugunsten Dritter).

Hinweis

Regress gegen Neumieterin

Wenn die aus dem Mietvertrag durch mehrseitige Vereinbarung zwischen Altmieter, Neumieter und Vermieter ausscheidende Mieterin die "Kaution stehen lässt" und einen Regressanspruch gegen die Neumieterin geltend macht, ist ebenfalls die ausschließliche Zuständigkeit nach § 29a ZPO gegeben (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 29.7.2019, I-5 SA 27/19, ZMR 2019, 862).

§ 29a ZPO gilt auch für miet-(pacht)vertraglich Mithaftende, nicht aber für sonstige Dritte, z. B. selbstschuldnerische Bürgen (BGH, Beschluss v. 16.12.2003, X ARZ 270/03, GE 2004, 476), auch nicht für die Klage des Zwangsverwalters gegen den Eigentümer auf Herausgabe der Kaution (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 7.9.2004, 8 C 21/04, GE 2005, 495). § 29a ZPO gilt auch nicht für die Zahlungsklage eines Hoteliers gegen den Gast, der die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch genommen hat; insoweit gilt vielmehr § 29 Abs. 1 ZPO (Gerichtsstand des Erfüllungsortes), wobei der Ort des Hotels maßgebend ist (LG Münster, Urteil v. 26.2.2018, 3 S 125/17, Juris).

Gleichgültig ist, ob der Miet-(Pacht)Vertrag (noch) besteht und überhaupt – wirksam – zustande gekommen ist. Beruft sich der auf Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung verklagte Mieter schlüssig auf einen (mündlich geschlossenen) Wohnraummietvertrag, so ist für diesen Rechtsstreit ausschließlich das AG zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum belegen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 8.11.2007, I-24 U 117/07, ZMR 2008, 127). Bei gewerblicher Zwischenvermietung i. S. d. § 565 gilt § 29a ZPO im Verhältnis zwischen dem Endmieter ("Dritten" i. S. d. § 565) und dem Zwischenvermieter ("Mieter" i. S. d. § 565) als auch bei Eintritt des Vermieters bei Beendigung des Zwischenvermietungsvertrages im Verhältnis von Vermieter und Endmieter ("Dritter" i. S. d. § 565). Unerheblich ist, ob es sich um gewerbliche oder nicht gewerbliche Zwischenvermietung handelt (BGH, Urteil v. 30.4.2003, VIII ZR 163/02, GE 2003, 1151 = WuM 2003, 563 = ZMR 2003, 816 = DWW 2003, 299). Daher gilt § 29a ZPO auch für das Mietverhältnis zwischen dem karitativen Verein, der seinerseits die Wohnung von dem Eigentümer angemietet hatte, und dem Vereinsmitglied (Endmieter), dem die Wohnung aus karitativen Zwecken überlassen worden ist. Unerheblich ist auch, ob es sich um einen Miet-(Pacht)Vertrag über Wohnraum oder über sonstige Räume handelt. Das gilt sowohl für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum als auch für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über sonstige Räume. Diese ausschließliche Zuständigkeit gilt nicht nur für Räumungs-, sondern auch für Zahlungs- und Feststellungsklagen sowie Klagen auf Abschluss eines Mietvertrages aufgrund einer Mietoption oder eines Vorvertrages. Auch Klagen aus Verschulden bei Vertragsanbahnung fallen unabhängig davon darunter, ob das Mietverhältnis zustande gekommen ist (Prütting/Gehrlein, § 29a ZPO Rn. 3). Der Anspruch über die geräumte Herausgabe einer zur Errichtung einer Mobilfunksendeanlage vermieteten Dachfläche eines Gebäudes fällt ebenfalls in den weit zu verstehenden Anwendungsbereich des § 29 a ZPO mit der Folge, dass eine ausschließliche örtliche Zuständigkeit der Gerichte am Belegenheitsort des Gebäudes gegeben ist (LG München I, Beschluss v. 17.9.2013, 14 O 15811/13, NZM 2013, 859). Bisherige Gerichtsstandvereinbarungen – auch unter Kaufleuten – sind infolge der Ausschließlichkeit des Gerichtsstands unwirksam (§ 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Auch hier bedeutet die Ausschließlichkeit der Zuständigkeit, dass ein anderes Gericht als dasjenige, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, nicht entscheiden darf, sondern den Rechtsstreit – auf Antrag des Klägers – an das örtlich zuständige Gericht verweisen muss. § 29a Abs. 1 ZPO verdrängt bei Miet- und Pachtstreitigkeiten über Räume insbesondere den Gerichtsstand des Erfüllungsortes gem. § 29 ZPO. Bei auch auf Eigentum (§ 985) gestützten Räumungsklagen kann § 29a ZPO mit § 24 ZPO konkurrieren.

Rz. 3

§ 29a ZPO ist nicht anzuwenden auf Ansprüche des Vermieters aufgrund eines selbständigen Gewähr-, Garantie- oder Bürgschaftsvertrages gegen einen Dritten, der nicht Partei des Mietvertrages ist, jedoch auf Ansprüche gegen einen...