Die (gesetzliche) Grundlage für die Ausführungskompetenz des Verwalters ist eine ungeschriebene Organpflicht.[1] Dabei hat der Verwalter insbesondere:
- die Beschlussentscheidungen für den Verband durchzuführen,
- Dienstleistungs- oder Werkverträge zur Beschlussumsetzung namens der Gemeinschaft abzuschließen,
- die Durchführung der Arbeiten zu überwachen und abzunehmen,
- Rechnungen zu prüfen und auszugleichen,
- den Eigentümern einen Abschlussbericht zu geben und verauslagte Kosten korrekt abzurechnen sowie
- die Auftragsunterlagen aufzubewahren.
Bauabzugsteuer
Bei der Auftragsabwicklung für die Gemeinschaft hat der Verwalter insbesondere die Regeln zur Bauabzugsbesteuerung zu beachten. Diese Regeln – es sei denn, es wird eine Freistellungsbescheinigung vorgelegt oder die Bagatellgrenze wird nicht überschritten – gelten auch für die GdWE als Empfänger von Bauleistungen.[2]
Verfolgung von Mängelansprüchen
Bei der Durchführung nachträglicher Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen seitens der Gemeinschaft erwirbt der Verwalter die Befugnis (und Pflicht) zur Mängelrüge, Aufforderung zur Mängelbeseitigung, Fristsetzung und Geltendmachung von Leistungsverweigerungsrechten, da es anderenfalls dem Verwalter ohne Abhaltung einer Eigentümerversammlung nicht möglich wäre, z. B. trotz erkannten (teilweisen) Nichtvorliegens von Fälligkeitsvoraussetzungen, die daraus resultierenden Rechte auszuüben.
Versicherungsschäden melden
Sind Schäden am Gemeinschaftseigentum versicherungsrechtlich abgedeckt, bestehen unverzügliche Schadensmeldepflichten an die Versicherung (zur Vermeidung von Obliegenheitspflichtverletzungen) zum Zweck der Ermöglichung etwaiger eigener Schadensbegutachtungen durch die Versicherung und erforderlicher Sanierungsabsprachen. Auf die Veranlassung provisorischer Sicherungsmaßnahmen (als evtl. sofortige Eil- oder Notmaßnahmen; § 27 Abs.1 Nr. 2 WEG) wurde bereits in Kap. 3.1 hingewiesen.
Einschaltung von Sonderfachleuten
Bei technisch komplizierten Mängeln und Schadensbildern (insbesondere zur Sanitär-, Heizungs- und Lüftungstechnik und bauphysikalischen Bau- und Konstruktionsteilen) kann u. U. auch die sofortige Einschaltung eines gesondert zu honorierenden Sonderfachmanns als Eilmaßnahme angezeigt sein (ggf. Sanktionierung durch nachfolgende Beschlussgenehmigung).
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