Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.1.2 Durchführungskompetenz

Haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung von ihrer Entscheidungskompetenz im Innenverhältnis Gebrauch gemacht, bedarf es noch der Beschlussumsetzung im Außenverhältnis. Die Durchführung der Beschlüsse ist nach § 18 WEG Aufgabe der Gemeinschaft; das hierzu tätig werdende Organ ist deren Verwalter. Es besteht kein subjektives Recht des einzelnen Wohnungseigentümers mehr gegenüber dem Verwalter auf Vollziehung eines Beschlusses; der Verwalter ist insoweit nicht der richtige Anspruchsgegner.^[1]

Somit sind die Wohnungseigentümer nicht befugt, eigenmächtig (d. h. ohne vorherige Beschlussfassung) bauliche Maßnahmen durchzuführen^[2], andererseits ist der Verwalter an eine konkret beschlossene Maßnahme gebunden, auch wenn er diese für unsinnig erachtet.^[3]

Mit Blick auf die oben dargestellte Trennung von Entscheidungs- und Durchführungskompetenz ist es von besonderer Bedeutung für den Verwalter, das "Spannungsverhältnis" zwischen den ihm im Innenverhältnis obliegenden Befugnissen und seiner sehr weitgehenden Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG im Außenverhältnis richtig einzuschätzen. Diese Fragen sowie der konkrete Umfang der den Verwalter in diesem Rahmen treffenden Pflichten werden nachfolgend erörtert.

[1] Zschieschack in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 27 Rn. 21.

[2] Zum Beschlusszwang bei baulichen Veränderungen nach § 20 WEG vgl. jüngst BGH, Urteil v. 17.3.2023, V ZR 140/22, WuM 2023 S. 306.

[3] KG, Beschluss v. 1.10.1990, 24 W 2161/90, ZMR 1991 S. 114: Der einzelne Wohnungseigentümer ist auch dann nicht berechtigt, einen aus einer etwaigen schuldhaften Verletzung des Verwaltervertrags herrührenden Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter geltend zu machen, wenn er selbst durch die Vertragsverletzung wirtschaftlich betroffen ist;

OLG Celle, Beschluss v. 12.3.2001, 4 W 199/00, ZMR 2001 S. 642 = NZM 2002 S. 169: Die Kompetenz des Verwalters zu dringenden Instandsetzungsmaßnahmen nach § 27 WEG umfasst in der Regel nicht die Vergabe eines Auftrags zu einer umfassenden Sanierung der Fassade.