Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, sondern setzt das Recht zum Mitgebrauch voraus und regelt nur die Art und Weise der Ausübung: Die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs wird durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt. An die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs tritt der Anteil an den Mieteinnahmen.[4]
Gartennutzung
Zugunsten der Erdgeschosseigentümer wurden bereits in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte an den Terrassenflächen begründet. Einer der Wohnungseigentümer möchte nun einen Teil des nachgelagerten Gartens nutzen, von dem die übrigen Wohnungseigentümer keinen Gebrauch machen.
Die Wohnungseigentümer können in einem derartigen Fall durchaus die Vermietung der Gartenfläche an den Wohnungseigentümer beschließen. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Die Mieteinnahmen dürften auch den einen oder anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung bewegen, der ansonsten einer kostenlosen Gartennutzung nicht zustimmen würde.
Beschlussmuster: Vermietung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrassen-/Gartenfläche
TOP XX: Vermietung der an die Wohnung Nr. _____ grenzenden Terrassenfläche an _____
Die Wohnungseigentümer beschließen die Vermietung der Terrassenfläche der im Aufteilungsplan mit der Nr. __ Wohnung nachgelagerten Gartenfläche. Die betreffende Gartenfläche ist einem Lageplan entsprechend gekennzeichnet. Dieser Lageplan ist Bestandteil dieses Beschlusses. Die Miete beträgt _____ EUR monatlich und ist jeweils bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. Das Mietverhältnis ist unbefristet und beginnt am _____ . Es ist zu den maßgeblichen gesetzlichen Fristen beiderseits kündbar. Es endet automatisch, wenn der derzeitige Wohnungseigentümer _____ nicht mehr Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Dies gilt auch im Fall seines Versterbens. Der Verwalter wird insoweit ermächtigt, namens der Eigentümergemeinschaft mit dem Wohnungseigentümer _____ einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen.
[Mögliche Ergänzung]
Die Mietzahlungen sind der Erhaltungsrücklage zuzuführen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Freilich können sämtliche Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden können, auch an einzelne Wohnungseigentümer vermietet werden. Praxisrelevant ist hier insbesondere die Vermietung von Stellplätzen an einzelne Wohnungseigentümer in den Fällen, in denen zwar Stellplätze vorhanden sind, diese aber nicht zum Abstellen aller Kfz der Wohnungseigentümer ausreichen. Möchte also ein Wohnungseigentümer einen "gesicherten" Stellplatz haben, kommt grundsätzlich die Vermietung eines der Stellplätze in Betracht. Entsprechendes gilt für gemeinschaftliche Kellerräume oder insbesondere auch Fassadenflächen für großflächige Werbemaßnahmen.
Beschlussmuster: Vermietung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Kfz-Stellplatzes
TOP XX: Vermietung des Kfz-Stellplatzes Nr. 1 an __________
Die Wohnungseigentümer beschließen die Vermietung des in dem mit dem Ladungsschreiben übersandten Lageplans besonders gekennzeichneten Kfz-Stellplatzes Nr. 1 an den Wohnungseigentümer __________. Der Lageplan ist Bestandteil dieses Beschlusses und wird als Anlage zur Beschluss-Sammlung genommen. Die Miete beträgt _____ EUR monatlich und ist jeweils bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. Das Mietverhältnis beginnt am _____ und ist unbefristet. Es ist zu den maßgeblichen gesetzlichen Fristen beiderseits kündbar. Es endet automatisch, wenn der derzeitige Wohnungseigentümer __________ nicht mehr Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Dies gilt auch im Fall seines Versterbens. Der Verwalter wird insoweit ermächtigt, namens der Eigentümergemeinschaft mit dem Wohnungseigentümer _____ einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen.
[Mögliche Ergänzung]
Die Mietzahlungen sind der Erhaltungsrücklage zuzuführen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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