Sondernutzungsrechte begründen / 3.1.3.2 Konkrete bzw. spezifizierte Öffnungsklausel

Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum.

 

Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrechten

"Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss, der einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer bedarf, zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an den in der Teilungserklärung und den im Aufteilungsplan mit den Nummern K 1 bis K 8 bezeichneten Kellerräumen begründen."

Mit Eintritt des jeweiligen Wohnungseigentümers in die Gemeinschaft ist dessen Zustimmung antizipiert. Es dürfte sicherlich unbedenklich möglich sein, schuldrechtliche Sondernutzungsrechte aufgrund entsprechend spezifizierter Öffnungsklauseln zu begründen.

Eine andere Frage ist, ob Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern an die Vereinbarung gebunden sind. Aus dem Grundbuch ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass ein Sondernutzungsrecht existiert bzw. begründet wurde. Nach § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG bedürfen auch die "aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern" zu ihrer Wirksamkeit gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern nicht der Eintragung ins Grundbuch. Der Rechtsprechung und h. Lit. entspricht es in diesem Zusammenhang, dass Beschlüsse aufgrund von Öffnungsklauseln auch gar nicht ins Grundbuch eingetragen werden können. Unabhängig davon aber ist ja der spezifizierten Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung bereits zu entnehmen, dass Sondernutzungsrechte begründet werden können. Dann dürfte es auch für jeden Rechtsnachfolger zumutbar sein, beim veräußernden Wohnungseigentümer Erkundigungen darüber einzuholen, ob Sondernutzungsrechte auf Grundlage der Öffnungsklausel begründet worden sind. Dem Erwerber ist es insoweit auch zuzumuten, entsprechend Einblick in die Beschluss-Sammlung und/oder Versammlungsniederschriften zu nehmen.

Zustimmung Drittberechtigter und Pfandrechtsgläubiger erforderlich?

 

Zustimmung Drittberechtigter und von Pfandrechtsgläubigern bei der Beschlussfassung im Rahmen einer konkreten Öffnungsklausel

Zur Eintragung der Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – ist die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich. Begründung: Eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakter Begründung einer Änderungskompetenz nicht gegeben.

Ob die Zustimmung der Drittberechtigten zur konkreten Beschlussfassung über die Begründung eines Sondernutzungsrechts aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel erforderlich ist, ist in der juristischen Literatur zwar umstritten, wird vom BGH jedoch ohne Begründung bejaht.

Schwebende Unwirksamkeit!

Ist die Zustimmung Drittberechtigter erforderlich, ist der Beschluss über die Begründung eines Sondernutzungsrechts aufgrund qualifizierter Öffnungsklausel so lange schwebend unwirksam, bis die Zustimmung der Drittberechtigten vorliegt.

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