Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum.
Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrechten
"Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss, der einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer bedarf, zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an den in der Teilungserklärung und den im Aufteilungsplan mit den Nummern K 1 bis K 8 bezeichneten Kellerräumen begründen."
Mit Eintritt des jeweiligen Wohnungseigentümers in die Gemeinschaft ist dessen Zustimmung antizipiert. Es dürfte sicherlich unbedenklich möglich sein, Sondernutzungsrechte aufgrund entsprechend spezifizierter Öffnungsklauseln zu begründen.
Da auch Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG zur Wirkung gegen Sondernachfolger der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, ist auch ein Sondernachfolger von Wohnungseigentümern bei entsprechender Eintragung an die Vereinbarung gebunden.
Zustimmung Drittberechtigter und Pfandrechtsgläubiger erforderlich?
Zustimmung Drittberechtigter und von Pfandrechtsgläubigern bei der Beschlussfassung im Rahmen einer konkreten Öffnungsklausel
Zur Eintragung der Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – ist die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich.[1] Begründung: Eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakter Begründung einer Änderungskompetenz nicht gegeben.
Ob die Zustimmung der Drittberechtigten zur konkreten Beschlussfassung über die Begründung eines Sondernutzungsrechts aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel erforderlich ist, ist in der juristischen Literatur zwar umstritten, wird vom BGH[2] jedoch ohne Begründung bejaht.
Schwebende Unwirksamkeit!
Ist die Zustimmung Drittberechtigter erforderlich, ist der Beschluss über die Begründung eines Sondernutzungsrechts aufgrund qualifizierter Öffnungsklausel so lange schwebend unwirksam, bis die Zustimmung der Drittberechtigten vorliegt.
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