Sowohl nach derzeit geltender als auch nach künftiger Rechtslage ist zur Eintragung einer vereinbarten Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal, ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich[1], denn eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakter Begründung einer Änderungskompetenz nicht gegeben.
Nach derzeit noch geltender Rechtslage ist allerdings umstritten, ob die Zustimmung der Drittberechtigten auch zu einer konkreten Änderungsregelung entbehrlich ist. Vereinzelt wird allein auf die Form der Regelung abgestellt, da Drittberechtigte Beschlüssen niemals zustimmen müssten.[2] Andere stellen auf den Inhalt des Regelungsgegenstands ab und bejahen daher ein Zustimmungserfordernis analog §§ 877, 876 BGB.[3] Der BGH bejaht ohne weitere Begründung das Zustimmungserfordernis Drittberechtigter auch bei einer Beschlussfassung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel.[4]
Zunächst einmal stellt sich die Problematik der Zustimmung Drittberechtigter nur dann, wenn sie von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von
- Grunddienstbarkeiten,
- Auflassungsvormerkungen (Ausnahme: § 8 Abs. 3 WEG n. F., wenn bereits Besitz übergegangen, da dann bereits als Wohnungseigentümer fingiert) ,
- Nießbrauch.
Ausgangspunkt der Betrachtung stellt § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG dar. Danach ist die Zustimmung der in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger sowie der in Abteilung II eingetragenen Inhaber einer Reallast zu einer Vereinbarung und Beschlüssen aufgrund einer Vereinbarung lediglich dann erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, übertragen oder geändert wird. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist auch durch Vereinbarung nicht abdingbar. Vereinbarungen regeln nämlich das Rechtsverhältnis unter den Wohnungseigentümern und können nicht belastend in Rechte Dritter eingreifen. Insoweit ist also die Zustimmung der in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG Genannten für Regelungen, die ein Sondernutzungsrecht betreffen, erforderlich, so man überhaupt der Auffassung ist, diese könnten auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel begründet werden. Keiner besonderen Problematisierung bedarf es, dass Sondernutzungsrechte selbstverständlich auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel begründet werden können. Streitig ist dies für Sondernutzungsrechte, die auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel begründet werden sollen. Allerdings legt die aktuelle Rechtsprechung des BGH und selbstverständlich die neue Regelung in § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. nahe, dass dies wohl möglich ist.[5] Im Übrigen aber bedarf es ihrer Zustimmung zu sämtlichen anderen auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel möglichen Beschlüsse nicht.
Daneben erforderlich wäre aber auch die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten, der Dauerwohnberechtigten und der Nießbraucher. Diese leiten ihr Nutzungsrecht nämlich vom Eigentümer ab. Ihr Nutzungsrecht wird bei der Begründung von Sondernutzungsrechten daher ebenfalls eingeschränkt. Letztgenannte Drittberechtigte müssen Beschlüssen auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln auch dann zustimmen, wenn ihre rechtliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn etwa die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheit beschlussweise geändert wird. War etwa ursprünglich auch eine gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten möglich und beschließen die Wohnungseigentümer nunmehr lediglich und ausschließlich eine Wohnnutzung, sind auch die (Nutzungs- und Gebrauchs)Rechte des Nießbrauchers, des Dauerwohnberechtigten und des Vormerkungsinhabers (hier aber nur dann, wenn er nicht ohnehin bereits infolge Übergabe des Sondereigentums nach § 8 Abs. 3 WEG n. F. an der Beschlussfassung teilgenommen hat) beeinträchtigt.
Ist die Zustimmung Drittberechtigter erforderlich, ist ein entsprechender Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel im Übrigen schwebend unwirksam, so lange seine Zustimmung nicht vorliegt. Aus dem Zustimmungserfordernis ergibt sich weiter, dass die Drittberechtigten die Eintragung nach § 29 GBO bewilligen müssen.
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