Sondereigentum (WEMoG) / 4.3 Bauliche Maßnahmen

Grundsätzlich kann der Wohnungseigentümer im Bereich seiner Sondereigentumseinheit frei schalten und walten. Grenzen bilden hier aber bauliche Maßnahmen, die für andere Wohnungseigentümer mit einem über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verbunden sind. Ist dies der Fall, bedarf es gemäß § 13 Abs. 2 WEG eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG.

Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Maßnahme zu Nachteilen führt, die über das unvermeidliche Maß hinausgehen, kann auf die vor Inkrafttreten des WEMoG früher zu § 22 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG a. F. entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden. Hiernach kann ein Nachteil insbesondere dann anzunehmen sein, wenn mit der baulichen Veränderung

• Schäden am Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer
• eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks
• eine Gefährdung anderer Wohnungseigentümer oder
• Immissionen, wie insbesondere erhöhter Trittschall

verbunden sind.

Auch bei Vorliegen eines Nachteils, kann nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch auf Gestattung der Baumaßnahme bestehen. Dies ist dann der Fall, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Einer Gestattungsbeschlussfassung bedarf es aber auch dann. Notfalls muss der bauwillige Wohnungseigentümer im Fall eines Negativbeschlusses eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Im Verfahren trägt er die Beweislast für das Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer.

Wichtig

Anforderungen an den Schallschutz

Stets ist anhand aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob bei den schallschutzverändernden Umbauten ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil vorliegt. Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich jedenfalls nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 26.6.2020, V ZR 173/19.