Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 07.10.1998 - 2 W 165/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Verbindlichkeit von Eintragungen des Architekten im Aufteilungsplan als Zweckbestimmung

Verfahrensgang

LG Kiel (Aktenzeichen 3 T 285/97)

AG Kiel (Aktenzeichen 105 II 73/93)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird geändert und (auch) der Antrag der Beteiligten zu 1. und 2., die Beteiligte zu 3. zu verpflichten, es zu unterbinden, daß die Mieterin des in der Teilungserklärung vom 23.12.1982 i. V. m. dem Aufteilungsplan vom 8.3.1983 bzw. 3.4.1986 mit Nr. 30 bezeichneten Teileigentums, die Fa. S. den im Aufteilungsplan mit „Büro” gekennzeichneten Raum als Getränkemarkt nutzt, abgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben die Gerichtskosten in allen drei Instanzen zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird auch im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für die dritte Instanz wird auf 5.000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 3. ist Eigentümerin eines Teileigentums an dem Grundstück in K. … Das Teileigentum ist in der Teilungserklärung vom 18.12.1982 … unter der Nr. 30 wie folgt bezeichnet:

„30. Miteigentumsanteil von 1.412/10.000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 30 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Haus …”

Im Aufteilungsplan … sind die mit Nr. 30 gekennzeichneten Räume u. a. als „C. Supermarkt”, „Personal”, „Büro”, „Vorraum” usw. gekennzeichnet. Sie sind an die Firma S. vermietet, die dort einen Supermarkt betreibt.

Über dem sich im Erd- und Kellergeschoß befindlichen Bereich des Supermarktes liegt das im I. Obergeschoß belegene, in der Teilungserklärung mit Nr. 23 gekennzeichnete Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1. und 2. Die einzelnen Räume dieser Wohnung sind – wie auch die Räume der anderen Wohnungen – im Aufteilungsplan mit „Küche”, „Wohnen” usw. bezeichnet.

Die Mieterin der Beteiligten zu 3. hat den im Aufteilungsplan mit „Büro” und „Vorraum” gekennzeichneten Bereich baulich so umgestaltet, daß nur noch ein zur eigentlichen Verkaufsfläche des Supermarktes hin offener Raum vorhanden ist, in dem sie nun einen Getränkemarkt betreibt. Nachdem die Parteien in erster und zweiter Instanz noch um weitere Anträge der Beteiligten zu 1. und 2. gestritten haben, die sowohl vom Amtsgericht als auch vom Landgericht abgewiesen worden sind, geht es nunmehr nur noch um die Zulässigkeit der Benutzung des Bereiches „Büro” als Getränkemarkt.

Das Amtsgericht hat die Beteiligte zu 3. durch Beschluß vom 16.5.1997 verpflichtet, die Nutzung der im Aufteilungsplan mit „Büro” und „Vorraum” bezeichneten Bereiche als Getränkemarkt zu unterbinden. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß es sich bei den Bezeichnungen „Büro” und „Vorraum” im Aufteilungsplan um rechtsverbindliche Zweckbestimmungen dieses Bereiches des Teileigentums handele, die den Betrieb eines Getränkemarktes nicht decken würden. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3. hin hat das Landgericht diese Entscheidung mit dem angefochtenen Beschluß dahingehend geändert, daß sich die Untersagung der Nutzung als Getränkemarkt nur noch auf den im Aufteilungsplan als „Büro” gekennzeichneten Raum bezieht. Dagegen wendet sich die Beteiligte zu 3. mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg, da die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 S. 1 FGG).

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben keinen Anspruch gegen die Beteiligte zu 3. aus §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG auf Unterbindung der Nutzung des im Aufteilungsplan als „Büro” gekennzeichneten Bereiches als Getränkemarkt durch deren Mieterin. Eine gegen verbindliche Nutzungs- bzw. Zweckbestimmungen des Sondereigentums verstoßende Nutzung nicht vor.

Nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 WEG können in der Teilungserklärung die Nutzung des Sondereigentums beschränkende Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter getroffen werden (BayObLG, WuM 1995, 552, 553). Maßgeblich ist dabei grundsätzlich nicht allein der Text der Teilungserklärung selbst, sondern auch die Bezeichnung des Sondereigentums im Aufteilungsplan, da dieser durch die Bezeichnung in der Teilungserklärung Teil dieser selbst wird (Weitenauer/Lücke, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 15 Rn. 8.). Ob bzw. welche Zweckbestimmungen im Aufteilungsplan getroffen wurden, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Entscheidend sind hierbei die für die Auslegung von Grundbucheintragungen entwickelten Grundsätze, da Teilungserklärung und Aufteilungsplan durch die zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Teil des Grundbuchs geworden sind (OLG Stuttgart, NJW 1987, 385, 386). Danach ist auf Wortlaut und Sinn der Eintragung abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (OLG Zweibrücken, ZMR 1987, 228, 229). Da – wie ausgeführt – Teilungserklärung und Aufteilungsplan als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen sind, unterliegen sie wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegun...