Schadensersatzpflicht des Verwalters bei eigenmächtiger Umstellung der Heizung von Öl auf Fernwärme

Leitsatz

Schadensersatzpflicht des Verwalters, der eigenmächtig Umstellung der Beheizung von Öl auf Fernwärme vornehmen ließ und einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat

Normenkette

§§ 249 ff., 280 ff., 675 BGB

Kommentar

1. Vom Senat wurde bereits die Abberufung dieses Verwalters aus wichtigem Grund einschließlich fristloser Vertragskündigung bestätigt (Beschluss v. 31.3.2009, 24 W 183/07, GE 2009 S. 1053). Schon in diesem Verfahren wurde festgestellt, dass die Verwaltung durch den eigenmächtigen Abschluss des Fernwärmeliefervertrags und die damit verbundene Umstellung der Beheizung der Anlage von Öl auf Fernwärme ohne Rücksprache und entsprechende Beauftragung durch die Gemeinschaft ihre Befugnisse überschritten hat.

2. Eine Vertragsabschlussberechtigung ergibt sich weder aus § 27 WEG noch aus hier vorliegenden Vereinbarungsregelungen der Gemeinschaftsordnung bzw. des Verwaltervertrags. Ist vereinbart, dass ein Verwalter "im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben" Verträge und sonstige Rechtsgeschäfte abschließen kann, wird damit lediglich klargestellt, dass er nur im Rahmen ihm zugewiesener Aufgaben Befugnisse besitzt.

   Darf er etwa nach Verwaltervertrag "im erforderlichen Umfang" Sach- und Haftpflichtversicherungen abschließen sowie kündigen, ist der Einschub "im erforderlichen Umfang" einschränkend dahingehend zu verstehen, dass der Verwalter nicht unbegrenzte Vertragsabschlusskompetenzen haben, insb. nicht ermächtigt sein sollte, die nach dem Gesetz der Eigentümergemeinschaft zustehenden Kompetenzen nach § 21 WEG nach Gutdünken an sich zu ziehen. Kompetenzen besitzt er nur insoweit, als dies zur sachgerechten Erfüllung der ihm zugewiesenen Aufgaben erforderlich ist. Auch nach Regelung der Verwaltervollmacht durften nur Verträge im Rahmen der Ausführung entsprechender Beschlüsse und der laufenden Verwaltung erfolgen. Die Umstellung einer Beheizung von Öl auf Fernwärme betrifft nicht mehr den Bereich der laufenden Verwaltung angesichts der damit verbundenen wirtschaftlichen Konsequenzen und der Beschränkungen der eigenen Handlungsfreiheit der Eigentümer.

3. Durch das eigenmächtige Handeln der Verwaltung ist bereits mit den aus dem Vertragsabschluss resultierenden Verbindlichkeiten der Gemeinschaft ein Schaden entstanden (vgl. OLG Celle, ZMR 2001 S. 642, 644). Dass sich die Gemeinschaft durch die Wärme- und Stromversorgung aufgrund des Vertrags eigene Aufwendungen ggf. erspart hat, ist nur im Rahmen einer Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen, für deren Voraussetzungen die Verwaltung die Darlegungslast trägt.

   Auch ist von einem eigenen Schaden der Gemeinschaft auszugehen, den sie gegenüber der Ex-Verwaltung aus Verletzung der verwaltervertraglichen Pflichten geltend machen kann. Dass ein solcher Schaden auf Gemeinschaftsebene möglicherweise durch die Wohngeldzahlungen der Eigentümer kompensiert wird, entlastet die Verwaltung nicht, zumal die Gemeinschaft die Schäden ihrer Mitglieder auch im Wege der Drittschadensliquidation geltend machen kann (vgl. KG Berlin, Beschluss v. 13.11.2008, 24 W 280/08).

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 7.7.2010, 24 W 25/09, ZMR 2010 S. 974