KG Berlin Beschluss vom 31.03.2009 - 24 W 183/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abberufung eines WEG-Verwalters wegen erheblichen Pflichtverletzungen

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 31.08.2007; Aktenzeichen 85 T 327/06 WEG)

AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II 646/05 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für die dritte Instanz wird auf bis zu 19.000 EUR festgesetzt.

Gründe

A. Gegenstand des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde sind sämtliche im Beschwerdeverfahren vor dem LG Berlin weiterverfolgten und vom LG - teilweise auf Beschwerde der Antragsgegner gegen die erstinstanzliche Entscheidung - insgesamt zurückgewiesenen Anträge der Antragstellerin. Ihren ursprünglich darauf gerichteten Antrag, den Eigentümerbeschluss vom 30.11.2005 zu TOP 3 (Beschluss über Kündigung des mit der Antragstellerin geschlossenen Verwaltervertrages) für ungültig zu erklären, verfolgt die Antragstellerin im Hinblick auf die Rechtsausführungen des LG zum insoweit fehlenden Rechtsschutzbedürfnis im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde nicht weiter.

B. Gemäß § 62 Abs. 1 WEG n.F. ist auf das vor dem 1.7.2008 anhängig gewordene Verfahren das bisherige Verfahrensrecht gem. §§ 43 ff. WEG a.F. einschließlich der darin enthaltenen Verweisungen auf das FGG weiter anzuwenden.

I. Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. §§ 27, 29 FGG, 45 WEG a.F. zulässig. Sie ist jedoch unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung nicht auf einem Rechtsfehler beruht, worauf die weitere Beschwerde allein mit Erfolg gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG).

Das LG hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass die Antragsgegner die Antragstellerin zu Recht aus wichtigem Grund gem. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG abberufen haben und die im Anschluss daran der Antragstellerin gegenüber ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund (§ 626 BGB) wirksam war. Dabei kann dahin stehen, ob sich der wichtige Grund zur Abberufung der Antragstellerin und zur Kündigung des Verwaltervertrages bereits aus dem eigenmächtigen Abschluss eines Fernwärmelieferungsvertrages im Juni/Juli 2003 oder erst in Zusammenschau mit dem Verschleierungsversuch in der Eigentümerversammlung vom 30.5.2004 ergibt. Die dazu getroffenen Feststellungen des LG sind aus der Sicht des Rechtsbeschwerdegerichts jedenfalls nicht zu beanstanden. Soweit das LG eine Verwirkung des Abberufungs- und Kündigungsrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Zeitablaufs abgelehnt hat, hat der Senat Zweifel, ob der Rechtsansicht des LG in allen Punkten gefolgt werden kann, kommt aber aufgrund eigener rechtlicher Würdigung zu demselben Ergebnis, so dass der angefochtene Beschluss jedenfalls nicht auf der abweichenden Rechtsansicht beruht.

1. Das LG ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Antragstellerin durch den eigenmächtigen Abschluss des Fernwärmelieferungsvertrages und die damit verbundene Umstellung der Beheizung der Wohungseigentumsanlage von Ölheizung auf Fernwärme im Juni/Juli 2003 ohne Rücksprache und entsprechende Beauftragung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Befugnisse als Verwalterin überschritten hat.

Dass sich entsprechend weitreichende Befugnisse zum Abschluss eines Fernwärmelieferungsvertrages aus dem Gesetz ergeben würden (§ 27 WEG), nimmt die Antragstellerin selbst nicht für sich in Anspruch. Entgegen ihrer Auffassung lassen sich solche Befugnisse aber auch weder aus § 12 Abs. 5a) der Gemeinschaftsordnung (Anlage 3, S. 20 zur Antragsschrift, Bd. I, Bl. 46 d.A.), noch aus Ziff. 7 Abs. 4 des Verwaltervertrages (Anlage 4, S. 4 zur Antragsschrift, Bd. I, Bl. 63 d.A.) entnehmen. Eine Befugnis zum Abschluss von Verträgen und sonstigen Rechtsgeschäften steht dem Verwalter nach § 12 Abs. 5a) der Gemeinschaftsordnung nur "im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben" zu. Klar gestellt wird damit lediglich, dass der Verwalter im Rahmen der ihm durch Gesetz, Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder Vertrag zugewiesenen Aufgaben auch Verträge und Rechtsgeschäfte abschließen darf. Eine inhaltliche Erweiterung seiner Kompetenzen, die über die ihm vom Gesetz in § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der von ihr beschlossenen Maßnahmen und die ihm in der Gemeinschaftsordnung und im Verwaltervertrag übertragenen Aufgaben hinausgehen, ist damit nicht verbunden.

Nichts anderes ergibt sich aus Ziff. 7 des Verwaltervertrages, in dem die Vollmachten des Verwalters geregelt sind. Nach Ziff. 7 Abs. 4 des Verwaltervertrages war die Antragstellerin als Verwalterin bevollmächtigt, sämtliche Verträge, auch objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen "im erforderlichen Umfang" abzuschließen sowie zu kündigen. Der Einschub "im erforderlichen Umfang" ist einschränkend dahingehend zu verstehen, dass der Wohnungseigentumsverwalter nicht unbegrenzte Vertragsabschlusskompet...