LG Berlin Beschluss vom 31.08.2007 - 85 T 327/06 WEG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnanlage

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Beschluss vom 18.07.2006; Aktenzeichen 76 II 646/05 WEG)

Nachgehend

KG Berlin (Beschluss vom 31.03.2009; Aktenzeichen 24 W 183/07)

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des Amtsgerichts vom 18. Juli 2006 teilweise geändert:

Die Anträge der Antragstellerin werden insgesamt zurückgewiesen.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten der ersten und zweiten Instanz hat die Antragstellerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert für die zweite Instanz wird auf bis zu Euro 19.000,00 festgesetzt.

Gründe

Zu den tatsächlichen Feststellungen:

Die Beteiligten zu II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft S. in Berlin, also die Beteiligte zu III.. Mit notarieller Urkunde vom 16. Mai 1984 (= Blatt 15 ff. der Akten, Band I) war das Grundstück zu Wohnungseigentum mit siebzehn Sondereigentumseinheiten geteilt worden. Einige der Antragsgegner erwarben ihre Wohnungen als Kapitalanlage, weshalb diese Wohnungen vermietet werden. Die Wohnanlage verfügt über eine Ölzentralheizung. Nach § 11 (6) der Gemeinschaftsordnung entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme. Unter § 12 der Gemeinschaftsordnung sind Bestimmungen zum Verwalter enthalten. Nach § 12 (5) der Gemeinschaftsordnung hat der Verwalter die Befugnis, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen.

Die Beteiligte zu IV. ist die amtierende Verwalterin. Sie löste die Antragstellerin als Verwalterin ab. Dies hat den folgenden Hintergrund:

Die Antragstellerin, ursprünglich firmierend unter f. Grundbesitzverwaltung GmbH in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, wurde in der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 (Protokoll = Blatt 97 ff. der Akten, Band I), die durch den Sachbearbeiter … K. geleitet wurde, unter TOP 5 wiederholt zur Verwalterin, und zwar für die Zeit vom 1. November 2004 bis zum 30. November 2009, bestellt unter Aufrechterhaltung des bisherigen Verwalterhonorars von Euro 388,18 brutto monatlich und der übrigen Konditionen des bestehenden Verwaltervertrages. Damals war noch Rechtsanwalt … F. der Geschäftsführer der Antragstellerin. Nach dem im Zusammenhang mit der Erstbestellung geschlossenen und seither geltenden Verwaltervertrag vom 15. Oktober 1997 (= Blatt 61 ff. der Akten, Band I), der nur aus wichtigem Grund gekündigt werden darf, war die Antragstellerin gemäß Ziffer 7. bevollmächtigt, sämtliche Verträge im erforderlichen Umfang abzuschließen.

In der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 wurde des weiteren unter TOP 2 seitens des Antragsgegners … T. als Mitglied des Verwaltungsbeirates über die Belegprüfung vom 16. März 2004 und die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen in der Wohnanlage berichtet. Im Anschluss an diesen Bericht gab der Versammlungsleiter K. den von ihm eingeladenen Mitarbeitern der Berliner … agentur GmbH, … C. und … S., das Wort. Dieses war in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 nicht angekündigt worden (vgl. die Einladung vom 9. Juni 2004, Blatt 76 f. der Akten, Band II). Zwischen den Beteiligten ist streitig, was durch die beiden Mitarbeiter der Berliner E.agentur GmbH mitgeteilt wurde, insbesondere ob sie über den mit der Berliner … agentur GmbH seitens der Antragstellerin, die Beteiligte zu III. vertretend, ohne Wissen der Beteiligten zu II. am 16. Juni/21. Juli 2003 abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag (= Blatt 131 ff. der Akten, Band I) mit einer Vertragsdauer von zehn Jahren (= 1. August 2003 bis 31. Juli 2013) berichteten oder ob es lediglich um einen möglichen Vertragsabschluss für die Zukunft ging. Im Versammlungsprotokoll ist hierzu festgehalten:

„Auf Wunsch der Eigentümer berichtet die Berliner Energieagentur über ihre vertraglichen Pflichten und Tätigkeiten im Hinblick auf die kostengünstigere und umweltbewusstere Beheizung des Objektes für die Zukunft. Fragen der Anwesenden wurden in diesem Zusammenhang erörtert und geklärt.”

Unter TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 wurde der Antragstellerin im Anschluss an die Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 Entlastung erteilt. Im Jahr 2003 waren noch keine Ausgaben getätigt worden, welche Leistungen der Berliner … agentur GmbH betrafen.

Am 14. April 2005 kam es zu einer Belegprüfung durch die Antragsgegner T. und … H. in ihrer Eigenschaft als Verwaltungsbeiräte betreffend das Wirtschaftsjahr 2004. Dabei wurde der Wärmelieferungsvertrag in den Verwaltungsunterlagen gesichtet. Eine Überlassung von Kopien an den Verwaltungsbeirat erfolgte spätestens Ende April 2005.

Mit Schreiben vom 4. Mai 2005 (= Blatt 161 der Akten, Band I) wandte sich der Antragsgegner T. an die Antragstellerin. Er leitete das Schreiben damit an, dass er von Eigentümern auf den Wärmelieferungsvertrag angesprochen worden sei. Es wolle insoweit für die notwendige Transparenz sorgen. Er wollte u. a. wis...