Sollten Zahlungsaufforderung bzw. Mahnung erfolglos bleiben, kann gegen den betreffenden Wohnungseigentümer entweder das Mahnverfahren oder sogleich ein Klageverfahren vor dem Amtsgericht anhängig gemacht werden.
Liegt sodann ein entsprechender Titel, also ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid oder ein rechtskräftiges gerichtliches Urteil vor, kann die Eigentümergemeinschaft gegen den säumigen Wohnungseigentümer Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in dessen bewegliches und unbewegliches Vermögen einleiten. Bei der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen kommen die Zwangssicherungshypothek, die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung in Betracht. Soll die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums betrieben werden, bedarf es entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Die Zwangsversteigerung verursacht der betreibenden Eigentümergemeinschaft nämlich zunächst erhebliche Kosten in Form von Vorschüssen für den Sachverständigen, der den Verkehrswert der Sondereigentumseinheit festlegt.[1]
Hierbei wird es sich jedenfalls in aller Regel nicht um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung handeln, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist. Die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens dürfte daher in aller Regel nicht mehr von den eigenständigen Befugnissen des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gedeckt sein, sodass es einer Beschlussfassung bedarf.
Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden
Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, das von einem Dritten gegen einen Wohnungseigentümer geführt wird. Hierfür bedarf es keiner vorherigen Beschlussfassung, da der Verwalter hierzu nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet ist und im Übrigen der Gemeinschaft auch keinerlei Kosten entstehen.[2]
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