Saarländisches OLG Urteil vom 31.08.2006 - 8 U 467/05 - 131

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 19.07.2005; Aktenzeichen 7II O 28/05)

Tenor

• Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19.07.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 7II O 28/05 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

  • Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12.027,53 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.829,21 € seit 16.04.2004 und aus weiteren 8.198,32 € seit 06.09.2004 zu zahlen.
  • Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, gegenüber der vereinigten … (nunmehr …) die Freigabe betreffend deren Bürgschaft vom 10.08.1994 zu erklären.
  • Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.
  • Von den Kosten erster Instanz tragen die Klägerin 58 % und die Beklagte 42 %.
• Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
• Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

• Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

  Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn, die Klägerin leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

• Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

A.

Die Beklagte verkaufte der Klägerin das Grundstück Trierer Straße 8 und 10 in Saarbrücken gemäß notariellem Kaufvertrag vom 29.07.1994 (Anlage K 2,) unter gleichzeitiger Vereinbarung eines Generalmietvertrages (Anlage K 4) über die in Anlage 3 hierzu im Einzelnen aufgeführten, in dem Haus leer stehenden Büro- und Lagerräume zu einem Gesamtmietzins von netto 23.411,25 DM sowie eines Generalstellplatzmietvertrages (Anlage K 3) zu einem monatlichen Gesamtmietzins von 2.700 DM netto. Gleichzeitig vereinbarten die Parteien unter § 7 Abs. 3 des notariellen Kaufvertrages, dass die Beklagte zur Untervermietung berechtigt sein sollte und dass die Klägerin als Erwerberin die abgeschlossenen Untermietverträge übernehmen sollte, sofern sie den im Einzelnen festgelegten Voraussetzungen (vgl. Anlage B 7, Bl. 97 Anlagenband “B…”) entsprachen. Dies sollte allerdings nicht für die Stellplatzmietverträge gelten.

Unter § 12 Abs. 1 des Kaufvertrages verpflichtete sich die Beklagte, eine Bürgschaft über 3 Millionen DM zu stellen, wobei diese in Höhe von 2 Millionen DM die Ansprüche aus der Sanierungsverpflichtung der Beklagten und in Höhe von 1 Million DM deren Verpflichtungen aus dem Generalmietvertrag beziehungsweise der Vermietungsverpflichtung gemäß § 7 Abs. 3 sichern sollte. Dabei ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sich der Bürgschaftsbetrag für die Mietforderungen aus der Gesamtsumme der für die Räume und die Stellplätze zu zahlenden Miete in Höhe von 26.111,25 DM multipliziert mit 38,29 DM pro 1.-- DM der Nettomiete berechnet. Dies entspricht einem Betrag von 999.799,76 DM, gerundet 1 Million DM. Dem entsprechend sollte nach § 12 Absatz 2 die Bürgschaft anteilig freigegeben werden, und zwar in Bezug auf die Sicherung der Vermietungsverpflichtung “anteilmäßig für den jeweils neu abgeschlossenen Mietvertrag gemäß § 7 Abs. 3 in Höhe von 38,29 DM pro 1.-- DM Nettomiete”.

Nach § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages sollte die Käuferin bei einer Überleitung solcher Mietverträge bis zum 30.06.1995 die Differenz zwischen den in Anlage 3 vorgegebenen Mietpreisen und den höheren vereinbarten Mietpreisen mit dem Faktor 13 kapitalisieren und an die Verkäuferin zahlen.

In der Folge leitete die Klägerin 10 Stellplatzmietverträge sowie Mietverträge über Büro- und Lagerräume auf sich über, wobei sie auch bei der nach diesem Stichtag erfolgten Überleitung des Mietvertrages mit Rechtsanwalt Gröner, Mietbereich Nummer 4 und 6, eine Nachkapitalisierung vornahm. Hierbei hat die Klägerin allerdings für die im Mietvertrag nicht vereinbarte Beteiligung des Mieters an der Verwaltungskostenumlage einen Betrag von 35.380 DM = 18.059,51 € von der kapitalisierten Mietdifferenz in Abzug gebracht. Ihre Berechtigung hierzu ist zwischen den Parteien streitig.

Bis Ende 1996 gab die Klägerin die Bankbürgschaft (nach Erfüllung auch der Sanierungsverpflichtung) bis zu einem Betrag von 100.000 DM frei. Nach einer Inanspruchnahme der Bürgschaft im Januar 1997 verblieb noch ein Rest von 85.889,43 DM. Insofern ist zwischen den Parteien streitig, ob die Klägerin zu diesem Zeitpunkt die Bürgschaft bis zu einem Betrag von 20.000 DM hätte freigeben müssen. Die Beklagte errechnet aus der – nach ihrer Meinung – pflichtwidrigen Nichtfreigabe der Bürgschaft einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 20.440,05 €.

Dem steht eine unstreitige Mietzinsforderung der Klägerin für die Zeit von Januar 2000 bis zum Ende des Generalmietvertrages im September 2004 in Höhe von 32.961,20 € (Anlage K 16) gegenüber, wobei diese die erstinstanzlich für durchgreifend erachtete Aufrechnung mit einem Anspruch der Beklagten gemäß § 816 Abs. 2 BGB wegen zu Unrecht von der Klägerin vereinnahmter Stellplatzmieten in Höhe von 20.933,37 € hingenommen hat, weshalb sie mit ihrer Berufung nur noch eine Mietzinsforderung in Höhe von 12.027,53 € geltend macht. Demgegenübe...