LG Saarbrücken Urteil vom 19.07.2005 - 7II O 28/05

Nachgehend

Saarländisches OLG (Urteil vom 31.08.2006; Aktenzeichen 8 U 467/05 - 131)

BGH (Beschluss vom 28.03.2006; Aktenzeichen 4 StR 596/05)

Tenor

• Die Klage wird abgewiesen.
• Auf die Widerklage wird die Klägerin und Widerbeklagte verurteilt zur Zahlung von 8.412,22 EUR sowie Zinsen in Höhe von 5 % ab dem 07.10.2003.
• Die Klägerin wird weiter verurteilt, gegenüber der … (nunmehr …) die Freigabe betreffend deren Bürgschaft vom 10.08.1994 zu erklären.
• Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 4/5, die Beklagte 1/5.
• Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin ist eine Grundbesitz-Investment-Gesellschaft und macht mit der Klage ausstehende Zahlungen gegen die Beklagte geltend. Die Beklagte rechnet mit behaupteten eigenen Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis auf und erhebt in Höhe des zu ihren Gunsten überschießenden Betrages Widerklage.

Durch notariellen Vertrag vom 01.07.1994 veräußerte die Beklagte der Klägerin das bebaute Grundstück Trierer Straße 8 und 10 in Saarbrücken (Anlage K 2). Gemäß § 7 Abs. 3 des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien, dass die im Zeitpunkt der Grundstücksveräußerung nicht vermieteten Gewerbeflächen und dazugehörige Pkw-Stellplätze von der Beklagten durch Generalvertrag anzumieten waren. Bezüglich der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vermieteten Räumlichkeiten trat die Klägerin als neue Eigentümerin in die bestehenden Mietverträge ein. Entsprechend der Vorgabe im Kaufvertrag schlossen die Parteien am 27.07.1994 zwei erstmals nach 10 Jahren kündbare Generalmietverträge, einer für Geschäftsräume und ein weiterer für 27 Pkw-Stellplätze (K 3, 4). Hieraus ergab sich laut Anlage 3 zum genannten Kaufvertrag für die Klägerin eine garantierte Monatsmiete in Höhe von 26.111,25 DM, zu entrichten von der Beklagten. Weiterhin war der Beklagten als Generalmieterin die Untervermietung gestattet. Die Klägerin war berechtigt, einen solchen Untermietvertrag als Hauptmietvertrag auf sich zu übertragen, während die Beklagte berechtigt war, die von ihr mit Wirkung bis zum 01.07.1995 abgeschlossenen Untermietverträge auf die Klägerin zu übertragen, soweit diese Verträge den vertraglichen Anforderungen der Anlage 2 zu § 7 Abs. 3 entsprachen. Bezüglich der Stellplätze sollte es keine solche Übertragungsmöglichkeit geben, vielmehr beim Generalmietvertrag bleiben.

Soweit in der Folgezeit Untermietverträge von der Beklagten auf die Klägerin übertragen wurden, wurde die Beklagte insoweit aus dem für diese Mietflächen abgeschlossenen Generalmietvertrag entlassen, die Beklagte trat den ihr gegenüber dem jeweiligen Untermieter zustehenden Mietzinsanspruch an die Klägerin ab.

Gemäß § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages sollte die eventuell sich ergebende Differenz zwischen den in Anlage 3 des Vertrages vorgegebenen Mietpreisen und dem tatsächlich erzielten, möglicherweise höheren Mieteinnahmen mit dem Faktor 13 durch die Klägerin kapitalisiert und an die Beklagte als zusätzlicher Kaufpreis ausgezahlt werden.

Entgegen der vertraglichen Vereinbarung, nach der Einzelübertragungen von Mietverträgen über Stellplätze nicht stattfinden sollten, war die Beklagte nach insoweit mit der Klägerin hergestelltem Einverständnis betreffend die Übertragung von 10 einzelnen Untermietverträgen auf die Klägerin nur noch Generalmieterin von 17 Stellplätzen, für welche sie der Klägerin monatlich 1.700,00 DM, später 869,29 €, zu zahlen hatte.

Gemäß § 12 des Kaufvertrages war die Beklagte verpflichtet, eine Bankbürgschaft in Höhe von 3 Mio. DM zu stellen, mit der im Umfang von 2 Mio. DM die Ansprüche aus der Sanierungsverpflichtung der Beklagten gemäß § 7 Abs. 5 des Kaufvertrages und in Höhe von 1 Mio. DAMIT die Verpflichtung der Beklagten aus dem Generalmietvertrag gesichert werden sollten. Die damaligen vereinigten Volksbanken Saarbrücken-St. Ingbert (heute Banka 1 Saar) übernahmen am 10.08.1994 die Bürgschaft für die Beklagte. Bezüglich der Verpflichtung aus dem Generalmietvertrag sollte gemäß Ziff. 2 letzter Absatz der Bürgschaftsbetrag für jeden neu abgeschlossenen Mietvertrag um DM 38,29 pro DM 1,00 Nettomonatsmiete reduziert werden. Die Klägerin gab mit der Übertragung der Untermietverträge auch nach und nach die Bürgschaft frei, so dass diese zum heutigen Zeitpunkt nach einer teilweisen Inanspruchnahme der Bürgschaft durch die Klägerin am 06.12.1997 in Höhe von 14.110,75 DM noch mit DM 85.889,43 valutiert.

Die Klägerin übernahm unter anderem auch Mietverträge, die die Beklagte für einen Zeitraum nach dem 01.07.1995 abgeschlossen hatte, unter anderem einem solchen mit Rechtsanwalt Gröner für den Mietbereich Nr. 4 und 6. Entgegen Anlage 2 zum Kaufvertrag war eine als Sollvorgabe vorgesehene Verwaltungskostenumlage nicht Gegenstand dieses Mietvertrages. Mit Schreiben vom 07.02.1996 (Anlage B 5) nahm die Klägerin das entsprechende Übernahmeangebot der Beklagten an, wobei sie allerdings darauf hinwies, dass die Nachkapita...