Der BGH hat erklärt, dass jedenfalls, wenn das Landesrecht den Rauchwarnmeldereinbau zwingend vorsieht und die Eigentümer den Einbau beschließen, Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG vorliegt.[1]
13.1 Wer einbaupflichtig ist
Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1]
Streitfragen durch BGH größtenteils geklärt
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen grundsätzlich dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Weiter hat der BGH klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen.[2] Offengelassen hat der BGH die Frage, ob die Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile oder Zubehör zu qualifizieren sind. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen.
Sie müssen dann aber auf diejenigen Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen, die bereits Rauchwarnmelder in ihren Sondereigentumseinheiten eingebaut haben. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, Rauchwarnmelder für sämtliche Wohnungseigentümer anzuschaffen und zu warten, widerspricht jedenfalls den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein Wohnungseigentümer bereits seit einigen Jahren Rauchwarnmelder betreibt, die der DIN-Norm 14676 entsprechen.[3]
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann aber die einzelnen Eigentümer nicht verpflichten, selbst Rauchwarnmelder in ihren jeweiligen Wohnungen zu installieren.[4]
13.2 Betreten des vermieteten Sondereigentums
Zwischen Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) besteht grundsätzlich keine Rechtsbeziehung, maßgeblich ist der Mietvertrag zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter.
Betretungsrecht im Mietvertrag vereinbaren
Hierin kann und sollte ein Betretungsrecht der Wohnung als Sondereigentum – ebenfalls nach entsprechender Ankündigung und zeitlichem Vorlauf – zur Wartung oder Instandsetzung der Rauchwarnmelder als Gemeinschaftseigentum vereinbart werden.
13.3 Kein Betretungsrecht vereinbart
Wenn das Betreten im Mietvertrag nicht vertraglich festgehalten ist, die Einbau- oder Nachrüstpflicht jedoch durch Landesrecht vorgegeben ist, kann der Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten geraten. Auf der einen Seite wird er von der GdWE in Anspruch genommen, auf der anderen Seite hat er gegen den Mieter zumindest keine vertragliche Handhabe.
Der Wohnungseigentümer ist hierbei nicht nur zur Duldung an sich verpflichtet, vielmehr ist er auch verpflichtet, alles Erforderliche und ihm Zumutbare zu tun, um die Wartung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen. Hierzu gehört auch, dass der Eigentümer auf seinen Mieter einwirkt und die ihm zur Verfügung stehenden Rechte geltend macht oder aber zumindest an die GdWE abtritt.
13.4 Duldung durch den Mieter
Fehlt eine vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter, die den Mieter verpflichtet, das Betreten der Wohnung zu dulden, kommt als gesetzlicher Anspruch der Duldungsanspruch nach § 555d Abs. 1 BGB[1] in Betracht. Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.
Mieter muss dulden
Die Duldungspflicht des Mieters ist hier uneingeschränkt. Sofern der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft in Anspruch genommen wird und eine vertragliche Regelung zwischen Eigentümer und Mieter versäumt wurde, kann der Mieter in Anspruch genommen werden – durch den vermietenden Wohnungseigentümer selbst oder aber aus abgetretenem Recht von der GdWE.
13.5 Umlage der Rauchwarnmelderkosten auf den Mieter
Bei vermieteten Eigentumswohnungen ergeben sich bezüglich der Kostenumlage auf den Mieter nichts anderes, wenn der Vermieter von sich aus für seinen Mieter in seiner Wohnung Rauchwarnmelder installiert. Der Mieter muss dies dulden; der Vermieter kann die Miete erhöhen und unter den Voraussetzungen der vereinbarten Kostenumlage die Wartungs- und ggf. die Batteriekosten als Betriebskosten abwälzen.[1]
Nach der hier vertretenen Auffassung ist der Mieter unter dem Gesichtspunkt der Gefahrenabwehr auch berechtigt, Entsprechendes von seinem Vermieter zu fordern.
Einbau ist keine bauliche Veränderung
Eine bauliche Veränderung ist nicht gegeben.[2] Insoweit stellt sich auch nicht das Problem der Zustimmung der übrigen Eigentümer.
Noch ungeklärt ist das Problem der Mieterhöhung nach § 559 BGB, wenn die Gemeinschaft der Eigentümer die Installation der Rauchmelder beschließt, denn die Vorschrift setzt voraus, dass der Vermieter auch Bauherr ist. In diesem Zusammenhang wird im Schrifttum vertreten, auch den Einzelvermieter als Bauherr...
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