Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 5 WEG – Gegenstand ... / II. Wesentliche Bestandteile des SonderE (§ 5 I 1 Fall 2).

1. Überblick.

Rn 13

Soweit nicht § 5 II (Rn 19), III (Rn 20) greifen, stehen vGw (auch) im SonderE 1. die wesentlichen (BGH ZMR 82, 60; 81, 123) Bestandteile des Gebäudes, die 2. zu einem im SonderE stehenden Raum gehören, 3. ohne Nachteil verändert, beseitigt oder eingefügt werden können und 4. verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern.

2. Wesentlicher Bestandteil.

Rn 14

Zum Begriff des wesentlichen Bestandteils iSv § 94 BGB s zunächst § 94 BGB Rn 1. Es sind diejenigen körperlichen Gegenstände, die entweder ›von Natur aus‹ eine Einheit bilden oder die durch die Verbindung miteinander ihre Selbständigkeit dergestalt verloren haben, dass sie fortan, solange die Verbindung dauert, als eine einzige Sache erscheinen (BGH NJW 12, 778 [BGH 11.11.2011 - V ZR 231/10] Rz 11).

3. Zum Raum ›gehörig‹.

Rn 15

Ein Bestandteil ›gehört‹ zu einem Raum, wenn er sich im Bereich der im SonderE stehenden Räume befindet (arg § 5 II). Dieses ist der Fall, wenn er sich innerhalb der räumlichen Umfassung des Raums befindet oder wenn er außerhalb des Raums liegt, aber diesem funktional/dienend zuzuordnen ist (Ddorf ZMR 01, 216; aA LG Itzehoe ZMR 16, 904; LG München I ZMR 11, 326; offengelassen von BGH NJW 14, 379 Rz 11; 13, 1154 Rz 19 = ZMR 13, 454). Bsp:

• Abwasserrohr (aA AG Heidelberg 45 C 24/17 und ggf BGH NJW 13, 1154 Rz 19 = ZMR 13, 454);
• Abwasserhebeanlage, die einem Wohnungseigentum dient (Ddorf ZMR 01, 216);
• Balkonbestandteile nebst funktionalem Balkonraum mit Ausnahme des nach außen Sichtbaren (aA LG Itzehoe ZMR 16, 904; offen KG GE 17, 184; Rn 4);
• Briefkasten im Treppenhaus (str);
• Einbauschränke;
• Gegensprechanlage;
• Klingel;
• Oberbodenbelag (BGH ZMR 18, 689 Rz 6; NJW 12, 2725 Rz 5);
• Steckdosen;
• Stromleitung.

4. Verändert, beseitigt oder eingefügt.

Rn 16

Ohne wesentliche Beeinträchtigung verändert, beseitigt oder eingefügt werden können idR (dies ist aber im Einzelfall festzustellen!):

• Antennensteckdosen;
• Badewannen (BGH ZMR 17, 317 Rz 24);
• Balkonbeläge;
• Dachterrassenbeläge (BGH ZMR 18, 833 Rz 13);
• Duschen;
• Einbauküchen;
• Fußbodenbeläge (Dielen, Laminat, Linoleum, Teppich, Parkett);
• im Einzelfall Heizungsleitungen, Heizventile und Heizkörper (BGH NJW 11, 2958 Rz 15 = ZMR 11, 971), wenn – wie aber idR! – der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage nicht unverzichtbar ist (BayObLG ZMR 03, 366, juris Rz 29; Hambg ZMR 99, 502, 503); im Einzelfall gilt das auch für eine Fußbodenheizung, sofern diese nicht systemrelevant ist und die jeweilige Wohnung über eine Absperrvorrichtung verfügt, die es dem WEigtümer erlaubt und die dafür vorgesehen ist, die Heizung vom allgemeinen Heizkreislauf zu trennen;
• nicht tragende Innenwände und -türen, Innentreppen, Innenfenster;
• Schalter;
• Toiletten (BGH ZMR 17, 317 Rz 24);
• Versorgungsleitungen für Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Heizung (BGH ZMR 21, 372 Rz 8; NJW 11, 2958 = ZMR 11, 971; aA iErg NJW 13, 1154 Rz 19 ff). Nach hM sind Wasser- und Heizungsleitungen jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit gemE (BGH V ZR 69/21 Rz 24; ZMR 17, 412 Rz 11; 13, 454 Rz 21). Dem ist nicht zu folgen. Die Eigentumsgrenze ist der Anschluss an die Steigleitung (Ddorf ZMR 01, 216; BayObLG WuM 89, 35).
• Waschbecken (Ddorf ZMR 08, 224);
• Wasserhähne.

Rn 17

Nachteilig ist nach hM ein Eingriff in die Dämmung, den Estrich (Rn 21), jedenfalls, wenn er der Dämmung und Isolierung dient (BGH ZMR 18, 689 Rz 7), die Fußbodenheizung (Rn 16) oder die Trittschalldämmung (BGH ZMR 18, 689 Rz 7). Besser ist zu fragen, ob der Nachteil dauerhaft ist. Hieran fehlt es idR bei Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a I BGB), sodass die Bewertung der hM falsch ist. Ein Nachteil liegt nur vor, wenn die Veränderung/Beseitigung dauerhaft gewollt ist.

5. Veränderung der Gebäudegestaltung.

Rn 18

Zur Gebäudegestaltung und damit nach §§ 94 I 1, 946 BGB iVm 5 I 1 zum gemE gehören zB:

• Außentreppe (BGH ZMR 13, 818 Rz 8);
• Außenjalousien (BGH NZM 18, 794 [BGH 20.07.2018 - V ZR 56/17] Rz 9);
• Dächer in jeder Form, s.a. Rn 21;
• (Außen-)Fenster (BGH ZMR 19, 890 Rz 7; 12, 641 Rz 7) nebst allen Teilen, zB Rahmen (BGH NZM 19, 624 Rz 7), innen und außen;
• Glasbausteine (LG Bamberg ZWE 15, 367);
• Haustüren nebst allen Teilen innen und außen;
• Kellerausgangstür (BGH ZMR 14, 899 Rz 7), nebst allen Teilen innen und außen;
• Mauern (BGH NJW 14, 1090 [BGH 07.02.2014 - V ZR 25/13] Rz 7), außer wenn sie innerhalb des räumlichen Bereichs des SonderE liegen und nicht tragend sind;
• Nebenausgangstür (BGH ZMR 14, 899 Rz 8) nebst allen Teilen innen und außen;
• Rollläden nebst allen Teilen, zB dem Gurt, es sei denn, sie liegen innen und können ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden (s.a. AG Würzburg ZMR 15, 420; unzutreffend LG Bamberg ZMR 17, 81);
• Wände (s Mauern);
• Wohnungseingangstüren (BGH ZMR 14, 223 = NJW 14, 379 Rz 9 und Rz 11) und jew die dazugehörigen Teile, zB Rahmen (BGH ZMR 14, 899 Rz 9; ZMR 12, 641 Rz 7), Knäufe, Farbe usw.

6. Abbedingende Vereinbarungen (§ 5 III).

Rn 19

Durch eine Vereinbarung nach § 5 III können gem § 5 I im SonderE stehende Bestandteile abw dem gemE zugeordnet werden (BGH Z...