Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 20 WEG – Bauliche V ... / G. Ansprüche gegen unzulässige bauliche Veränderungen.

I. Unterlassung und/oder Beseitigung.

1. Überblick.

Rn 48

Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des SonderE, steht jedem WEigtümer nach § 1004 I BGB und/oder § 14 II Nr 1 zu (BGH ZMR 21, 826 Rz 13). Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des gemE ist hingegen ein sich aus dem gemE ergebendes Recht, das nach § 9a II Fall 1 allein von der GdW ausgeübt wird (BGH ZMR 21, 826 Rz 6). Ob die GdW von diesem Recht Gebrauch macht, ist eine Frage billigen Ermessens (BGH ZMR 20, 43 Rz 17; LG Frankfurt aM NJW 21, 1105 Rz 9). Im Prozess ist die GdW gesetzliche Prozessstandschafterin, die als eigenes Rechtssubjekt ihr fremde Abwehrrechte im eigenen Namen geltend macht (BGH NJW 10, 2814 [BGH 17.06.2010 - V ZB 26/10] Rz 5).

2. Anspruchsgegner.

Rn 49

Anspruchsgegner als Handlungsstörer ist der im Zeitpunkt der Durchführung eingetragene WEigtümer. Etwas anderes gilt, wenn die rechtswidrige Baumaßnahme von einem Dritten stammt, zB einem Mieter, und der WEigtümer für diesen nicht einzustehen hat. Dies ist der Fall, wenn er ihm das SonderE nicht mit der Erlaubnis zum Stören überlassen hat, oder er versucht hat, dessen Störungen zu unterbinden (BGH NJW 06, 992 [BGH 27.01.2006 - V ZR 26/05] Rz 5). Insoweit handelt es sich zwar um keine bauliche Veränderung, aber um ein nach § 823 I BGB verbotenes Tun. Die Pflicht, eine widerrechtliche bauliche Veränderung zurückzubauen, geht nicht auf einen Sondernachfolger über. Der Sondernachfolger ist allerdings Zustandsstörer. Er ist verpflichtet, die Beseitigung der Störung zu dulden (Ddorf ZWE 08, 290, 292). Neben einer Duldung kann im Einzelfall außerdem Unterlassung der Benutzung und gegebenenfalls die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangt werden (Köln NJW-RR 04, 88 [OLG Köln 07.04.2003 - 16 Wx 44/03]). Schließlich kann der Sondernachfolger nach hM im Einzelfall sogar zur Beseitigung verpflichtet sein (München NZM 09, 707). Das soll dann der Fall sein, wenn ihm die Störung ›zurechenbar‹ ist (BGH NZM 10, 365 [BGH 04.03.2010 - V ZB 130/09] Rz 14). Hat ein WEigtümer sein SonderE einem Drittnutzer überlassen, kann der Drittnutzer als Zustandsstörer auf Duldung in Anspruch genommen werden. Hat der Drittnutzer die Veränderung vorgenommen, schuldet er nach § 823 I BGB Schadenersatz. Der WEigtümer, dessen bauliche Sonderwünsche als Erwerber vom Bauträger umgesetzt werden (egal zu welchem Zeitpunkt), ist weder Zustands- noch Handlungsstörer (BGH NJW 15, 2027 [BGH 14.11.2014 - V ZR 118/13] Rz 16).

3. Inhalt.

Rn 50

Der Beseitigungsanspruch ist darauf gerichtet, die Beeinträchtigungen für die Zukunft abzustellen. Ist eine bauliche Veränderung nicht oder noch nicht vollständig durchgeführt, besteht, wenn die begründete Besorgnis eines künftigen Eingriffs im Raum steht, ein Anspruch auf Unterlassung gem. § 1004 I BGB (BayObLG WuM 93, 294 [BayObLG 28.01.1993 - 2 Z BR 110/92]).

II. Weitere Ansprüche.

Rn 51

Neben dem Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des gemE steht der grds Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (BGH NJW 19, 1216 Rz 7). Ferner kommen ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemE aus §§ 902, 985, 1004 I BGB und/oder ein Schadenersatzanspruch aus §§ 823 I, 249 BGB gegen einen WEigtümer oder gegen Drittnutzer in Betracht (BGH ZMR 21, 826 Rz 11 und Rz 16; NJW 19, 1216 Rz 7; 14, 1090 Rz 17). Zur Vorbereitung eines Beseitigungsanspruchs kann ein Auskunftsanspruch gegeben sein. Es handelt sich bei allen diesen Ansprüchen jew um sich aus dem gemE ergebende Rechte, die nach § 9a II Fall 1 von der GdW ausgeübt werden (s.a. BGH ZMR 21, 826 Rz 11 und Rz 16).

III. Beschl.

Rn 52

Ein Beschl, mit dem ein WEigtümer zB zur Beseitigung aufgefordert wird, begründet keine eigenständige Grundlage für den Beseitigungsanspruch. In vielen Fällen dient er lediglich der Vorbereitung des gerichtlichen Verfahrens. Was gilt, darf im Prozess nicht offengelassen werden (BGH NJW 10, 3093 [BGH 15.01.2010 - V ZR 72/09] Rz 5).

IV. Einreden.

1. Verjährung.

Rn 53

Der Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung verjährt gem §§ 195, 199 V BGB in 3 Jahren nach der Zuwiderhandlung (BGH NJW 07, 2183 [BGH 16.03.2007 - V ZR 190/06] Rz 15). § 902 I 1 BGB ist nicht anzuwenden (BGH NJW 11, 1068 Rz 5). Die Verjährung führt lediglich dazu, dass die übrigen Eigentümer eine faktische Duldungspflicht trifft. Diese Rechtsposition gibt keine Befugnis, den errichteten Zustand weiter zu verändern (Dorf NZM 09, 442; LG Frankfurt aM ZWE 14, 326). Auch nach Eintritt der Verjährung bleibt der von dem Störer geschaffene Zustand rechtswidrig. Die WEigtümer können daher mit einfacher Mehrheit beschließen, den rechtmäßigen Zustand herstellen zu lassen (BGH ZMR 21, 826 Rz 16; NZM 19, 788 Rz 7). Die Kosten sind Verwaltungskosten. Der WEigtümer, der in das gemE eingegriffen hat, muss diesen Rückbau dulden (BGH NJW 11, 1068 [BGH 28.01.2011 - V ZR 141/10] Rz 9).

2. Verwirkung.

Rn 54

Der Anspruch, einer baulichen Veränderung entgegenzutreten, kann nach § 242 BGB verwirkt werden. Dies setzt voraus, dass zu einem Zeitablauf besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, d...