Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 654 BGB – Verwirkung des ... / III. Besondere Maklerpflichten.

Rn 8

Die erlaubte Doppeltätigkeit des Maklers führt zur Erweiterung der bestehenden vertraglichen Pflichten. Auf Nachfrage einer Partei hat der Makler seine Tätigkeit für die andere Partei zu offenbaren (BGH NJW-RR 03, 991). Fraglich ist, ob den Makler auch ohne Nachfrage eine Offenbarungspflicht trifft. Eine generell gültige Antwort lässt sich insoweit nicht geben. Sofern keine besonderen Verhältnisse vorliegen, die eine Interessenkollision unter allen relevanten Gesichtspunkten ausschließen, wird von einer Offenbarungspflicht auszugehen sein (BGH NJW 00, 3067 [BGH 08.06.2000 - III ZR 186/99]; für Darlehens- und Finanzierungsmakler Karlsr NJW-RR 95, 500 [OLG Karlsruhe 29.09.1994 - 18a U 127/93]). Im Einzelfall ist auf die konkreten Umstände abzustellen, wobei für die Doppeltätigkeit als Nachweismakler geringere Anforderungen an die Verpflichtung zur Offenbarung zu stellen sind (ev in AGB zB Grüneberg/Sprau § 652 Rz 70; großzügig etwa Münster MDR 02, 209; Oldbg ZMR 02, 208). Die Doppeltätigkeit dürfte mit einer erfolgsunabhängigen Vergütungsvereinbarung nicht vereinbar sein (BGHZ 61, 17).

Rn 9

Die Doppeltätigkeit verpflichtet den Makler zur Unparteilichkeit (BGHZ 48, 344, 347). Das Gebot der Fairness ist ggü beiden Auftraggebern einzuhalten, um jeweils den Anspruch auf die volle Vergütung zu erhalten (BGH NJW-RR 98, 992, 993). Die Interessen beider Auftraggeber sind gleichwertig zu berücksichtigen (BGH NJW 04, 154 [BGH 14.10.2003 - XI ZR 134/02]). Die gebotene Aufklärung ggü einem Auftraggeber überlagert in solchen Fällen regelmäßig die Verpflichtung zur Verschwiegenheit ggü dem anderen Auftraggeber (Staud/Arnold § 654 Rz 8). Der Hinweis, dass der Makler von beiden Vertragsparteien eine Vergütung erhält, dürfte dagegen nicht mehr erforderlich sein (BGH NJW-RR 03, 991); jedenfalls nicht ohne eine entspr Nachfrage. Der Makler darf sich nicht zum Interessenvertreter eines Auftraggebers machen (Ddorf NJW-RR 00, 1363) und hat seiner Aufklärungspflicht (§ 241 II) ggü beiden Vertragsparteien nachzukommen, um sie vor einem möglichen Schaden zu bewahren (Naumbg NJW-RR 96, 1082). In die Preisverhandlungen des Hauptvertrags darf der Makler bei der Tätigkeit für beide Parteien nicht aktiv eingreifen (BGHZ 48, 344). Das gilt auch für alle sonstigen Maßnahmen, die mittelbar Einfluss auf den Preis haben können (Einschaltung weiterer Interessenten: Ddorf NJW-RR 01, 1134; Finanzielle Stützung einer Partei: München OLGR 00, 235; Eigenes Interesse anmelden: Hamm VersR 91, 545). Eine andere Vereinbarung ist möglich. Sobald der Makler eigenes Interesse bekundet, kann darin ein Antrag auf Aufhebung des Maklervertrags liegen, was den Vergütungsanspruch entfallen lässt (BGH NJW 83, 1847 [BGH 26.01.1983 - IVa ZR 158/81]). Solange aber lediglich eine Bindung ggü einem Auftraggeber besteht, ist eine Beratung im Hinblick auf den Preis nicht zu beanstanden (Kobl NJW-RR 02, 491).