Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 573a BGB – Erleichterte ... / I. Ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, § 573a I.

Rn 3

Der Begriff ›Wohnung‹ (Drasdo NJW-Spezial 16, 481) bedeutet mehr als nur Wohnraum und erfordert eine selbstständige, räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann (AG Nürtingen WuM 17, 538, LG Saarbrücken ZMR 07, 540, KG JW 25, 1125). Eigene Küche oder Kochgelegenheit (LG Bonn WuM 92, 24), Wasserversorgung und Toilette sind erforderlich. Zwei Zimmer, von denen eines eine Wohnküche mit Küchenzeile darstellt, mit separater Toilette im Treppenhaus genügen (LG Köln ZMR 99, 560). Die Zahl der Zimmer ist nicht entscheidend.

Rn 4

Während bis zur MietRReform sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude befinden musste, genügt nunmehr die Belegenheit in einem Gebäude. Die Norm gilt jetzt auch, wenn in einem auch gewerblich genutzten Haus (BGH ZMR 08, 877) nur zwei Wohnungen (AG Hambg-Bergedorf ZMR 12, 451) bestehen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. Es kommt nicht darauf an, dass die Gewerberäume vom Vermieter selbst genutzt werden. Das notwendig als nur ein (!) Gebäude (LG Köln WuM 03, 278 [LG Köln 04.12.2002 - 9 S 150/02]) anzusehende Objekt darf nicht mehr als zwei Wohnungen aufweisen. Ob der Vermieter Eigentümer des Hauses ist oder selbst Mieter und die andere Wohnung untervermietet hat, ist nicht von Bedeutung.

Rn 5

Str ist, welcher Zeitpunkt für die Frage, ob sich in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, maßgeblich ist. Nach OLG Hamburg (ZMR 82, 282): Begründung des Mietverhältnisses, während heute die hM (Rn 7; Staud/Rolfs § 573a Rz 10; LG Berlin GE 99, 507) auf den des Ausspruchs der Kündigung abstellt. Der Vermieter soll eine Veränderung des Bestandschutzes vornehmen dürfen in den Grenzen von Treu und Glauben (§ 242). Nach beiden Ansichten muss zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung das Merkmal ›nicht mehr als zwei Wohnungen‹ erfüllt sein. Weitere vermietete Einzelzimmer, die den Begriff ›Wohnung‹ nicht erfüllen, sind unschädlich. Der Charakter eines Zweifamilienhauses muss aber weitergegeben sein.

Rn 6

Befinden sich in dem Gebäude baulich gesehen drei Wohnungen, von denen der Vermieter zwei bewohnt oder nutzt von drei Wohnungen der Mieter zwei, so ist § 573a I grds nicht anwendbar, es sei denn die Doppelwohnungen wären funktional nur als eine Wohnung zu qualifizieren (LG Saarbrücken ZMR 07, 540). Mietet in einem Haus mit drei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses die dritte Wohnung zum Zwecke der einheitlichen Nutzung mit der zunächst angemieteten Wohnung hinzu und verbindet er die beiden Wohnungen nach außen miteinander, so kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 573a I kündigen, auch wenn diese Umbauarbeiten mit vertretbarem Aufwand jederzeit wieder rückgängig gemacht werden können (Karlsr WuM 83, 253 [OLG Karlsruhe 10.06.1983 - 9 RE-Miet 1/83]). Es muss sich um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude handeln. Der Wohnraum im Hause muss nicht die einzige Wohnung des Vermieters sein. Der Vermieter braucht sich auch nicht ständig (AG Hamburg-Blankenese WuM 92, 112 [LG Frankfurt am Main 19.03.1991 - 2/11 S 349/90]: 5 Monate im Jahr genügen) in dem Gebäude aufhalten.

Rn 7

Die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn der Vermieter die eine der beiden Wohnungen in dem Haus beim Abschluss des zu kündigenden Mietvertrages noch nicht bewohnt hat, sondern diese erst in der Folge bezogen hat (Kobl WuM 81, 204 [OLG Koblenz 25.05.1981 - 4 W RE 277/81]; BayObLG WuM 91, 249). Die Gegenansicht von Sternel (Kap IV Rz 243), dass der Vermieter durch Einzug in die zweite Wohnung den einmal begründeten Bestandsschutz des Mieters nicht beseitigen könne, ist abzulehnen wegen zu starker Einschränkung der Dispositionsfreiheit des Vermieters. Der Mieter muss beim Vorhandensein von nur zwei Wohnungen damit rechnen, dass der Vermieter eine davon beziehen könnte. Unwirksam dagegen ist eine Kündigung, um nach Auszug des Mieters auch die eigene Wohnung aufzugeben nebst Verkauf (LG Duisburg ZMR 05, 366). § 573a I ist nicht erfüllt, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind (BGH ZMR 15, 375 auch zu Ausnahmen).

§ 573a erfordert nicht, dass der Vermieter und der Mieter im Zusammenhang mit der Benutzung ihrer Wohnungen in dem Wohngebäude eine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben; insb ist nicht erforderlich, dass ein gemeinsames Treppenhaus, ein gemeinsamer Hauseingang oder sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen vorhanden sind (Saarbr ZMR 92, 492). Das OLG Saarbrücken stellt darauf ab, dass es dem Gesetzgeber darum ging, bei einer Zerrüttung des Mietverhältnisses dem Problem der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters zu begegnen.

Rn 8

Bei einer Kündigung von Wohnraum nach § 573a sind wohl nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Interessen des Vermieters iRd § 574 III zu berücksichtige...