LG Frankfurt am Main Urteil vom 19.03.1991 - 2/11 S 349/90

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Urteil vom 23.05.1990; Aktenzeichen 33 C 198/90-27)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 23.05.1990 (Az.: 33 C 198/90–27) wie folgt abgeändert:

Die Klage bezüglich der Räumung des Gartens wird abgewiesen.

Im übrigen wird die Berufung der Klägerin gegen oben genanntes Urteil zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Tatbestand

Die Beklagten sind aufgrund schriftlichen Vertrages, der vom 01.01.1984 bis 31.12.1988 befristet war und sich mangels Kündigung jeweils um ein Jahr verlängerte, Mieter der Erdgeschoßräume im Hause der Klägerin in Frankfurt am Main, Stegstraße 34. Der Mietvertrag ist überschrieben als Mietvertrag für Wohnraum- und Büroräume. Weiterhin ist die Mietsache in § 1 wie folgt beschrieben:

„Zu Wohnzwecken: ein Zimmer, Küche, Diele und Bad und zu gewerblichen Zwecken: 2 Praxisräume, 2 Werkstatträume, Toiletten.”

Außerdem ergibt sich aus § 1 Ziffer 2., daß die Parteien sich darüber einig waren, daß vier Personen in die Mieträume einziehen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt des abgeschlossenen Vertrages Bezug genommen.

Am selben Tage schlossen die Parteien einen Mietvertrag über den rückwärtigen Garten ab, der dieselbe Laufzeit hatte wie der der andere Vertrag, jedoch nach Ablauf mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden konnte.

Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 24.10.1988 beide Mietverhältnisse zum 31.12.1989 und verlangt vorliegend Räumung und Herausgabe. Nach ihrer Ansicht handelt es sich um ein Mietverhältnis mit überwiegend gewerblicher Nutzung, das dem Kündigungsschutz nicht unterliegt.

Die Beklagten haben demgegenüber geltend gemacht, sie hätten die Wohnung für sich und ihre beiden Kinder gemietet, so daß das Schwergewicht des Vertrages auf Wohnraum … liege, zumindest aber die beiden Nutzungsarten gleichwertig seien.

Mit angefochtenem Urteil hat das Amtsgericht die Räumungsklage bezüglich des Wohnraumes abgewiesen, die Beklagten aber zur Räumung und Herausgabe des Gartens verurteilt. Das Amtsgericht ist davon ausgegangen, daß es sich um ein Mischmietverhältnis handele, auf das die Vorschriften über Wohnraummiete anzuwenden seien. Wenngleich die Aufzählung der gemieteten Räume in § 1 des Vertrages für eine gewerbliche Nutzung spreche, so ergebe sich aus der Vereinbarung über den Einzug von vier Personen, die nicht in einem Raum allein leben könnten, daß die Mehrzahl der Räume zu Wohnzwecken genutzt werden sollten. Daraus ergebe sich zumindest eine Gleichwertigkeit der Raumnutzung, die zur Anwendung von Wohnraumrecht führe. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil haben die Beklagten Berufung eingelegt. Sie sind der Ansicht, daß eine Teilkündigung bezüglich des Gartens nicht zulässig sei, da der Mietvertrag über die Räume mit dem Vertrag über den Garten vom selben Tage datiere und beide eine untrennbare Einheit bildeten.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils die Klage bezüglich des Gartens abzuweisen

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen; im Wege der Anschlußberufung, das amtsgerichtliche Urteil abzuändern und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Erdgeschoßwohnung im Hause Frankfurt am Main, Stegstr. 34, zu verurteilen.

Sie trägt vor, ihr eindeutiger Wille sei dahin gegangen, die Räume ausschließlich zu dem in § 1 Nr. 1 des Vertrages bezeichneten Zweck zu vermieten. Diese Bestimmung sei ausreichend gewesen und habe nicht der Heranziehung anderer Regelungen aus dem Vertrag zur Auslegung des beabsichtigten Vertragszwecken bedurft. … Darüber, wie die Beklagten den Wohnanteil nutzen würden, habe sie sich keine Gedanken gemacht. Ebensowenig habe sie interessiert, ob mit den genannten vier Personen die Kinder der Beklagten oder etwaige Angestellte gemeint gewesen seien. Es sei offenkundig gewesen, daß die Beklagten dort ihren Lebensunterhalt haben verdienen wollen. Daraus ergebe sich, daß der Mietvertrag auch bei überwiegender Wohnfläche in jedem Fall gewerblichen Charakter gehabt hätte. Es sei damals den Beklagten ausdrücklich erklärt worden, daß sie das Mietobjekt nicht erhalten hätten, wenn sie nicht vier Räume zu beruflichen Zwecken anmieten wollten. Die Beklagten hätten diese Bedingungen akzeptiert.

Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 05.11.1990 das Mietverhältnis erneut fristlos gekündigt, weil die Beklagten die Räume nicht vertragsgemäß benutzten. Der beklagte Ehemann habe die Atelierräume aufgegeben, die Beklagte zu 2. betreibe ihr Schreibbüro nicht mehr.

Im übrigen verteidigt die Klägerin das angefochtene Urteil bezüglich der Entscheidung über den Garagen-Räumungsanspruch und wiederholt insoweit ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Die Beklagten beantragen,

die Anschlußberufung zurückzuweisen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungs...