Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 573 BGB – Ordentliche Kü ... / I. Die Verletzungshandlung.

Rn 10

Die Verletzungshandlung muss über das zu duldende Verhalten (BGH NZM 09, 658 [BGH 14.07.2009 - VIII ZR 165/08]) hinausgehen, aber nicht das Maß der Pflichtverletzung erreichen, das zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, sind deren Voraussetzungen (§ 543) aber erfüllt, kann auch – hilfsweise – eine fristgemäße ordentliche Kündigung erklärt werden; str. LG Berlin ZMR 18, 38. Diese wird bei Zahlungsverzug (BGH NJW 07, 428) und gleichzeitiger ständig unpünktlicher Mietezahlung (LG Aachen ZMR 13, 797; zu Bagatellverstoß LG Berlin NZM 18, 36; Samstag ist kein Bank- und auch kein Werktag BGH ZMR 10, 948, das gilt auch für Altverträge; Oldbg ZMR 91, 427 = WuM 91, 467, anders wenn unverschuldet KG DWW 09, 26) auch nicht durch Nachzahlung des Mieters innerhalb der 2-monatigen Schonfrist unwirksam (BGH ZMR 05, 356 m Anm Schläger; BGH ZMR 06, 425 = NJW 06, 1585; zur streitigen Minderungshöhe LG Freiburg ZMR 13, 347; LG Krefeld ZMR 13, 354). Ist jedoch die Heilung einer fristlosen Kündigung nach §§ 543, 569 erfolgt, kann zeitlich später nicht auf denselben Zahlungsverzug eine ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr 1 gestützt werden (LG Berlin GE 94, 399). Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 II Nr 3 (BGH MDR 22, 227) möglich, sofern der Mietrückstand zumindest eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (für Bagatellforderung BGH GE 21, 241; auch § 569 III Nr 3 gilt hier nicht (BGH ZMR 13, 104; aA LG Berlin GE 12, 548). Kündigt der Mieter einen separaten Betreuungsvertrag, liegt darin noch kein Kündigungsgrund (LG Neubrandenburg WuM 12, 455). Auch das längere Nichtweiterleiten von Transferleistungen (vgl Ramm ZMR 18, 401) für Betriebskostennachzahlungen genügt (LG Berlin GE 12, 831); falsche Mieterselbstauskunft (LG Lüneburg ZMR 19, 868). Erheblichkeit der Pflichtverletzung kann fehlen, wenn der Vermieter selbst vertragswidrig vorher agierte (LG Berlin DWW 18, 304).

Rn 11

Bei einer Mehrheit von Mietern, von denen nur einer stört, ist eine Teilkündigung unzulässig und eine Gesamtkündigung berechtigt; der Mitmieter muss sich über § 278 das Verhalten des Störers zurechnen lassen. Der Vermieter kann jedoch nach § 242 seinerseits verpflichtet sein, dem vertragstreuen Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrages ggf zu den bisherigen Bedingungen anzubieten (LG Darmstadt ZMR 83, 308), wenn der Wegfall des zweiten Mieteschuldners zumutbar ist oder kompensiert wird.