Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung n ... / II. Grenzen.

1. Überblick.

Rn 16

Anknüpfungspunkt ist jew die Miete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen (BTDrs 19/4672, 31; aA Scheidacker GE 19, 101, 102: arg, die Nichtberücksichtigung stehe nicht im Gesetz), da sich Änderungen bei den Betriebs- und Heizkosten durch die Modernisierungsmaßnahmen nicht mit der erforderlichen Sicherheit prognostizieren lassen.

2. Grundsatz (§ 559 IIIa 1).

Rn 17

Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 I darf sich gem. § 559 IIIa 1 die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt (Herlitz jurisPR-MietR 4/19) der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Nach Sinn und Zweck des § 559 IIIa (Rn 15) kann der Vermieter seine Aufwendungen auch nach Ablauf der Sechsjahresfrist nicht umlegen (aA Hinz ZMR 19, 557, 560; Gsell/Siegmund NZM 19, 489, 500).

3. Geringe Ausgangsmiete (§ 559 IIIa 2).

Rn 18

§ 559 IIIa 2 ist auf Initiative des Rechtsausschusses ins Gesetz eingefügt worden (BTDrs 19/6153, 22). Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Dies soll dem Zweck dienen, Erhöhungen besonders niedriger Ausgangsmieten zu deckeln, weil die maximal zulässige Modernisierungsmieterhöhung aufgrund der niedrigen Ausgangsmiete besonders belastend sei (BTDrs 19/6153, 22). Der Zweck des § 559 IIIa (Rn 15) wird damit konterkariert.