Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 551 BGB – Begrenzung und ... / IV. Höhe der Sicherheitsleistung.

Rn 12

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum (anders bei gewerblichem Mietvertrag: Köln ZMR 23, 32, Brandbg ZMR 06, 854) darf die Höhe der Sicherheit den Betrag von drei Monatsmieten – ohne Betriebskostenanteil, wenn als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet – im Zeitpunkt der Kautionsabrede nicht übersteigen (§ 551 I 1; Celle ZMR 11, 379; LG Berlin ZMR 14, 790). Erhöht wird die Kaution lediglich durch die Zinsen. Eine dauerhafte Minderfläche führt – im Gegensatz zu behebbaren Mängeln – zur anteiligen Reduzierung der Kautionshöhe (BGH ZMR 05, 854). Sind bei einer Inklusivmiete die Nebenkosten in der Miete einkalkuliert, ist der gesamte Mietbetrag zugrunde zu legen. Die Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen führt nicht dazu, dass für diese Gegenstände eine weitere Sicherheit verlangt werden kann, wenn das Entgelt für die Überlassung in der Miete enthalten ist (LG Berlin WuM 92, 473 [LG Berlin 20.02.1992 - 67 S 328/91]). Der Höchstbetrag gilt auch dann, wenn mehrere Arten von Sicherheitsleistung vereinbart sind (sog Kumulationsverbot, BGH ZMR 04, 666). Eine verdeckte Bürgschaft kann auch darin liegen, dass der als Bürge Auftretende zum Mitmieter gemacht wird (LG Lübeck ZMR 10, 857; LG Leipzig NZM 06, 175). Bei nachträglicher zusätzlicher Sicherheit (wegen Mieter-Umbaumaßnahmen) ist nur grds die Obergrenze des § 551 zu beachten (vgl AG Aachen WuM 06, 304 [AG Aachen 04.11.2005 - 85 C 85/05] für Genehmigung der Hundehaltung). Für eine Parabolantenne (generell zu Änderungen im Mieterwunsch Börstinghaus NZM 08, 558) muss der Mieter ggf eine gesonderte Sicherheit erbringen auch für die Kosten eines fachgerechten Rückbaus (Karlsr ZMR 93, 511). Behindertengerechter Umbau berechtigt nach § 554 I 3 zu einer zusätzlichen Sicherheit. Ist eine zu hohe Sicherheit vereinbart, bleibt die Kautionsabrede in der gesetzlich zulässigen Höhe wirksam (BGH ZMR 03, 729 ff; Hambg ZMR 01, 887). Ausnahmsweise darf die Höchstgrenze überschritten werden, wenn der Bürge unaufgefordert (Lammel jurisPR-MietR 22/2020 Anm 3 krit zu AG Brandenburg ZMR 21, 236; LG Berlin ZMR 17, 562, LG Mannheim ZMR 10, 367 zur Beweislast des Vermieters; LG Berlin ZMR 14, 790) die Bürgschaft unter der Bedingung leistet, dass ein Mietvertrag zustande kommt und der Mieter hierdurch nicht erkennbar belastet wird (BGHZ 111, 361, aA AG Kerpen ZMR 12, 363) oder wenn die Bürgschaft in Höhe eines Mietrückstandes eingegangen wird, um die Rücknahme der Kündigung durch den Vermieter zu erreichen (LG Kiel NJW-RR 91, 1291, 1292, str).

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 I Nr 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 I, IV (BGH ZMR 17, 966).