Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 543 BGB – Außerordentlic ... / C. Abweichende Vereinbarungen.

Rn 3

Gem § 569 V ist § 543 nicht zum Nachteil des Wohnraummieters abdingbar (zur Zulässigkeit einer sog ›Rechtzeitigkeitsklausel‹ s Rn 18). Bei Gewerberaum ist § 543 I ebenso für beide Seiten zwingend (vgl BGH NJW 92, 2628; ZMR 08, 274). Änderungen der II–IV sind in den Grenzen der §§ 138, 242 und 305 ff zulässig. Allerdings ist auch bei Gewerberaummiete ein Haftungsausschluss für den Betrieb des Mietgegenstandes in AGB unwirksam, sofern nicht das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei baubehördlicher Nutzungsuntersagung ausdrücklich ausgenommen wird (vgl. BGH IMR 08, 81; Brandbg IMR 19, 281). Ein vertragliches Kündigungsrecht für den Fall eines Insolvenzverfahrens bezgl des Mieters ist gem § 119 InsO unwirksam (Hamm NZM 02, 343). Formularmäßige Erleichterungen der in § 543 II Nr 3 normierten Voraussetzungen zum Nachteil des Mieters scheitern regelmäßig an § 307 – insb die Herabsetzung des die Kündigung rechtfertigenden Mietrückstandes auf den Teil einer Rate (Ddorf ZMR 96, 436) bzw das Abstellen auf einen bloßen verschuldensunabhängigen Zahlungsrückstand statt auf Verzug (BGH NJW 89, 1673 [BGH 22.03.1989 - VIII ZR 154/88]). Eine Kündigungsrecht bei wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse (§ 321) des Mieters ist in AGB nur iVm einer Gefährdung der Vermieteransprüche als weitere Voraussetzung wirksam (BGH NJW 91, 102 [BGH 08.10.1990 - VIII ZR 247/89]). Der Ausschluss des Erfordernisses einer Abhilfefrist gem § 543 III ist in AGB unzulässig (differenzierend KG NZM 07, 41 [KG Berlin 26.01.2006 - 8 U 128/05]).