Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 541 BGB – Unterlassungsk ... / II. Abmahnung.

Rn 5

Grds muss der Vermieter das als vertragswidrig anzusehende Verhalten durch eine Abmahnung (Brückner GE 17, 634) monieren, ohne allerdings mit einer Unterlassungsklage drohen zu müssen. Bei der Abmahnung handelt es sich um eine zugangsbedürftige rechtsgeschäftsähnliche Handlung (§ 130). Das Gesetz sieht für die Abmahnung keine bestimmte Form vor, allerdings wird allgemein eine inhaltliche Konkretisierung in der Gestalt verlangt, dass die Abmahnung Grundlage für eine Unterlassungsklage sein kann (Lammel § 541 Rz 9; wegen der Abgrenzung zur bloßen Aufforderung vgl Frankfurt ZMR 11, 121). Auf die Abmahnung kann ausnahmsweise verzichtet werden, wenn diese nur eine sinnlose Förmelei darstellt und der Mieter nachweisbar zum Ausdruck gebracht hat, dass er keinesfalls gewillt ist, dass als vertragswidriges Verhalten eingestufte Tun künftig einzustellen. Auch bei einem Fehlverhalten des Mieters, das die Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragsparteien in schwerwiegender Weise erschüttert hat, soll eine Abmahnung entbehrlich sein (BGH NJW-RR 00, 717 [BGH 18.11.1999 - III ZR 168/98]). Eine Abmahnung kann auch in einer früheren (ggf sogar unwirksamen) Kündigung liegen, wenn der Vermieter diese auf ein vertragswidriges Verhalten gestützt hat. Gegen eine unberechtigte Abmahnung steht dem Mieter kein Unterlassungsanspruch zu (BGH ZMR 08, 446). Selbst wenn man für eine Kündigung (§ 543) eine Androhung der Rechtsfolgen bei Fortsetzung vertragswidrigen Verhaltens erwartet, gilt dies nicht für die Unterlassungsklage (LG Hambg WuM 94, 536 [LG Hamburg 08.01.1993 - 311 S 225/92]).