Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 538 BGB – Abnutzung der ... / G. Prozessuales/Beweislast.

Rn 29

Nach BGH (ZMR 15, 685) muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Nur die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. Durch die Beweislastverteilung zulasten des Mieters wird dieser quasi so gestellt, als ob die nach § 309 Nr. 12 nichtige Klausel ›Die Wohnung wurde renoviert übernommen‹ wirksam wäre; außerdem spricht schon der Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion gegen die BGH-Lösung (vgl Elzer/Riecke ZMR 16, 20; Kappus NZM 16, 616; H. Schmidt NJW 16, 1203). Der Vermieter muss nämlich alle anspruchsbegründenden Tatsachen (dazu gehört auch die Übergabe einer vom Gesamteindruck her renovierten Wohnung) darlegen und beweisen (vgl Ddorf ZMR 19, 930).

Ein Feststellungsinteresse des Mieters bzgl der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel soll auch wenige Monate vor Vertragsende gegeben sein (BGH ZMR 10, 511; anders LG Halle/S ZMR 10, 854). Der Vermieter muss den ordnungsmäßigen Zustand der Mietsache für den Zeitpunkt der Übergabe beweisen und dass die Schadensursache im Bereich der Einflusssphäre des Mieters gelegen hat (BGH ZMR 05, 120 und BGH NZM 00, 549, LG Dessau-Roßlau ZMR 09, 38 zu Schimmelpilzbefall). Dies bedeutet, dass der Vermieter alle anderen Ursache, die seiner eigenen Einflusssphäre unterliegen nachweislich ausschließen muss. Erst wenn der Vermieter diese Beweise alle geführt hat, muss der Mieter um sich zu entlasten, beweisen, dass der Schaden während des vertragsgemäßen Gebrauchs eingetreten ist (vgl BGH ZMR 02, 899 = NJW 02, 3234). Bei Auftreten von Fogging (vgl Szewierski/Moriske ZMR 03, 550) trifft den Mieter auch nur die volle Beweislast, wenn er Schadenersatz verlangt (BGH ZMR 06, 356 = NJW 06, 1061); bei feststehender Verursachung durch Dritte vgl Ddorf ZMR 05, 449, bei vertragsgemäßer Nutzung vgl BGH ZMR 08, 869.