Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 538 BGB – Abnutzung der ... / D. Vertragswidriger Gebrauch.

Rn 24

Werden durch vertragswidrigen Gebrauch des Mieters Schäden am Mietobjekt (Anbohren der Glasleisten, AG Witten ZMR 18, 679) verursacht, ist der Mieter – unabhängig davon, ob ihm wirksam Schönheitsreparaturen überbürdet wurden – zum Schadensersatz verpflichtet, aus dem Gesichtspunkt der Pflichtverletzung (§§ 280 ff) bezogen auf die Obhutspflichten (BGH ZMR 17, 236) bzw wegen unerlaubter Handlung (§ 823). Bei unwirksamer Klausel nur Haftung auf Mehrkosten bei scheckigem Mieteranstrich (arg LG Berlin MM 10, 110; AG Hambg-Altona ZMR 17, 651). Verursacht der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs Schäden, steht dem Vermieter ein Anspruch aus § 280 I zu. Einer vorherigen Fristsetzung zur Nacherfüllung bedarf es auch dann nicht, wenn der Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wird (LG Saarbrücken ZMR 15, 32). Bei Homeoffice mit größerer Außenwirkung (Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter), zB bei regelmäßigem Empfang einer größeren Zahl von Kunden oder Beschäftigung einiger Mitarbeiter, muss der Mieter diese Tätigkeit anzeigen und sich genehmigen lassen. Ansonsten hat der Vermieter ggf das Recht, dem Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs zu kündigen. Als vertragswidrig angesehen wurden: Gitarrenlehrer gibt an drei Werktagen pro Woche bis zu 12 Schülern Unterricht; Hausmeisterservice mit Betriebsstättenangabe ggü Gewerbeamt und Kunden (Gratz AnwZert MietR 5/22 Anm 2).

Rn 25

Der Mieter überschreitet die Grenzen des ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs bei Wohnraummiete und Standardmietverträgen idR in den nachfolgend genannten Fällen: – Anbringen einer übermäßigen Anzahl von Dübellöchern (Börstinghaus FS Riecke 19, 51) in Wandfliesen, die nicht durch die Notwendigkeit üblicher Befestigungsmöglichkeiten gerechtfertigt ist; ein Anstrich der Wände mit ungewöhnlichen Farben. wie Schwarz, Rot, Pink, Türkis oder Lila ist während der Mietzeit zwar noch vertragsgemäß, verpflichtet aber bei Vertragsende zum Aufbringen eines neuen Anstrichs in den üblichen hellen Farben (zu hell-lila: LG Halle ZMR 21, 813), dh, es besteht eine Verpflichtung die Räumlichkeiten in einen zur Weitervermietung geeigneten Zustand insoweit zu versetzen (BGH MDR 14, 78 = NZM 14, 72); – Brandlöcher in Teppichböden, PVC-Belägen oder Parkett (AG Tempelhof-Kreuzberg ZMR 19, 971) sowie starke Verunreinigungen und Beschädigungen durch Tierhaltung (LG Koblenz NZM 14, 608) oder Füttern von Vögeln (AG Frankfurt GE 22, 908), Wasserflecken vom Blumengießen sowie Verfärbungen durch Ausschütten von Tinte, Lacken oä Substanzen; – Rauchverfärbungen von Wänden und Decken durch exzessives Rauchen in der Wohnung begründen idR keine Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aus § 280 I iVm § 241 II (BGH ZMR 08, 524; LG Hannover DWW 16, 140). Dem Mieter ist gegen Entgelt ein ›Freiraum für seine Lebensführung‹ zu gewähren, allenfalls sind der Lebensgestaltung Grenzen gesetzt, dort wo das Integritätsinteresse des Vermieters nachhaltig verletzt wird. Nur extrem starkes (Kampf-)Rauchen, das zu Verschlechterungen der Wohnung führt, die sich mit normalen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen (BGH ZMR 15, 376), kann den vertragsgemäßen Gebrauch überschreiten und eine Schadensersatzpflicht des Mieters zur Folge haben (vgl BGH NZM 06, 691, LG Koblenz ZMR 06, 288; Stangl ZMR 02, 734 sowie AG Cham ZMR 02, 761; AG Tuttlingen MDR 99, 992; AG Düsseld ZMR 14, 372 = LG Düsseld ZMR 14, 888 = BGH ZMR 15, 376 = LG Düsseld ZMR 16, 873); – Substanzeingriffe in die vermieterseits gestellten Sanitäreinrichtungen begründen regelmäßig eine Schadensersatzpflicht des Mieters. Das gilt va für Abplatzungen an Bade- oder Duschwannen sowie Beschädigungen von Wasch- oder Toilettenbecken als Folge durch Unachtsamkeit des Mieters hineingeworfener harter Gegenstände; – auch mangelhaft ausgeführte Malerarbeiten – unabhängig davon, ob als vermeintliche Erfüllung einer Schönheitsreparaturenpflicht durchgeführt – können eine Pflichtverletzung des Mieters darstellen, die zum Schadensersatz führt. Einen Grenzfall stellt das Kürzen von Türen dar, um Teppichboden oder Parkett verlegen zu können. Null-Schaden kann beim Abreißen sehr alter Tapeten vorliegen (BGH ZMR 19, 852).