Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / V. Eheleute.

1. Überblick.

Rn 92

Der Mietvertrag mit Ehegatten kann mit einem oder mit beiden geschlossen werden. Ist im ›Kopf‹ eines Mietvertragsformulars nur ein Ehegatte aufgeführt und wird die Urkunde auch nur von diesem unterzeichnet, wird er allein Mieter oder Vermieter (LG Berlin ZMR 88, 103). Sind beide Eheleute im Kopf aufgeführt, hat aber nur einer unterzeichnet, ist zu prüfen, ob der Mietvertrag zugleich mit Vollmacht des anderen Ehepartners geschlossen werden sollte (LG Hamburg ZMR 11, 128; s.a. Oldbg ZMR 91, 268; Ddorf WuM 89; LG Berlin GE 04, 1096; LG Osnabrück NZM 02, 943; 362; AG Gießen WuM 08, 591). Es kann gerechtfertigt sein, den Inhalt eines Mietvertrags dahingehend auszulegen, dass der eine, am Vertragsschluss nicht beteiligte, im Kopf aber genannte Gatte den anderen zum Abschluss des Mietvertrags bevollmächtigt hat (Ddorf ZMR 00, 210; Schlesw ZMR 93, 69; Oldbg ZMR 91, 268; LG Berlin GE 04, 1096; entspr gilt umgekehrt auch für die Vermieterseite, LG Heidelberg WuM 97, 547). Ist im Kopf eines Mietvertrags nur ein Ehegatte aufgeführt, wird die Urkunde aber von beiden unterzeichnet, werden beide Mieter oder Vermieter (Ddorf ZMR 00, 210; LG Gießen ZMR 07, 863, 864; LG Heidelberg WuM 97, 547; LG Berlin GE 95, 567; aA LG Berlin GE 03, 259; ZMR 98, 347; AG Charlottenburg ZMR 06, 129; s aber BGH NJW 94, 1649, 1650). Vorstellbar ist auch, dass ein Ehegatte dem Mietvertrag konkludent beitritt (BGH NZM 05, 659, 660 [BGH 13.07.2005 - VIII ZR 255/04]; LG Berlin NZM 02, 119 [LG Berlin 24.08.2001 - 64 S 232/00]).

2. Trennung.

Rn 93

Trennen sich Eheleute, gelten die Regeln über die Gläubiger-/Schuldnermehrheit, nicht §§ 705 ff (Volmer FamRZ 99, 262; aA LG Duisburg NJW 98, 1499; vermittelnd AG Tübingen FamRZ 06, 790). Für die Ansprüche des Vermieters haften Eheleute im Außenverhältnis als Gesamtschuldner, § 421. Wie der Ausziehende im Innenverhältnis haftet, hängt bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen davon ab, ob die Wohnsituation aufgedrängt oder gewählt ist und hierdurch eine von § 426 I 1 abw Regelung vorliegt (Köln FamRZ 03, 1664). War der Auszug nicht abgesprochen, ist § 426 I 1 anzuwenden. Zur Kündigungspflicht s Rn 68.

3. Sonstiges.

Rn 94

Bei formbedürftigen Mietverträgen über Gewerberäume und bei formbedürftigen Pachtverträgen ist die Schriftform gewahrt, wenn die Urkunde erkennen lässt, dass der unterschreibende Ehegatte zugleich im Namen des anderen tätig geworden ist (BGH NJW 94, 1649, 1650; LG Hamburg ZMR 09, 535). Sofern der eine für den anderen Vermieter unterschreibt, ist zur Wahrung der Schriftform dieses durch einen Vertretungszusatz kenntlich zu machen (BGH NJW 02, 3389, 3391 [BGH 11.09.2002 - XII ZR 187/00]; 94, 1649 [BGH 22.02.1994 - LwZR 4/93]). Die Änderung einer vertraglichen Vereinbarung in einem bestehenden Mietverhältnis ist kein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs iSv § 1357 (BGH ZMR 16, 519 Rz 25).