Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / II. Hauptpflicht.

1. Hauptpflicht.

Rn 179

Es ist Hauptpflicht des Mieters, während des Laufs des Mietvertrags gem § 535 II die vereinbarte Miete zu entrichten. Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter nach § 537 II von der Entrichtung der Miete befreit. Behält der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrags, schuldet er bis zum Tag der Rückgabe (BGH ZMR 06, 32) keine Miete, aber gem § 546a eine Nutzungsentschädigung. Die Nutzungsentschädigung erreicht wenigstens die Höhe der Miete, kann aber auch darüber liegen. Ist die Vermietung Eigenkapital ersetzende Leistung, schuldet die mietende GmbH keine, auch nicht die vereinbarte Miete (BGH NZG 05, 395; BGHZ 109, 55), es sei denn, der Vermieter fällt in Insolvenz (BGH NJW 08, 2188), s.a. § 135 III InsO.

2. Folge einer Nichtzahlung.

Rn 180

Entrichtet der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter kündigen, unter den Voraussetzungen der §§ 543 II 1 Nr 3, 569 III auch außerordentlich. Ferner kann der Vermieter nach §§ 280, 281, 286 ff Ersatz des Verzugsschadens verlangen. Ist die erste Miete zu Beginn der Mietzeit zu entrichten, kann der Vermieter nach § 320 die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben. Den Mieter entlastet idR nur eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (BGH NZM 05, 334, 335 [BGH 16.02.2005 - VIII ZR 6/04]). Beruht die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, ist der Vermieter bei einer Nichtzahlung der dort genannten Mieten allerdings erst am 1.7.22 berechtigt, zu kündigen (Art 240 § 2 I, IV EGBGB). ›Beruhen‹ meint beim Wohnraummieter, dass der Arbeitslohn entfallen ist oder stark reduziert wurde (BT-Drs 19/18110, 36: Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw über den Verdienstausfall reichen aus). Ob der Mieter keine Miete oder anteilig Miete zahlt, ist unerheblich. Der Begriff ›allein‹ will beschreiben, dass es nur um die genannten Mieten geht. Art 240 § 2 I EGBGB erfasst nach Sinn und Zweck aber auch den Fall, dass der in § 543 II 1 Nr 3 beschriebene Rückstand seine Ursache auch in Mieten hat, die vor dem 1.4.20 geschuldet waren. Kündigt der Vermieter trotzdem, ist die Erklärung unwirksam.