Rn 136
Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der gesamten Mietsache trifft den Vermieter. Sie kann auf einen Mieter – auch unbegrenzt – individualvertraglich übertragen werden (BGH NJW 02, 2383, 2384 [BGH 05.06.2002 - XII ZR 220/99]; Rostock OLGR 09, 933). Dies gilt va für die Wohnraum- (Naumbg NJW-RR 00, 823; BayObLG NJW-RR 97, 1371) und Gewerbemiete (Rostock OLGR 09, 933). Eine formularmäßige Übertragung ist dort hingegen nur für die Schönheitsreparaturen (Rn 144) sowie für die Tragung der Kosten für Kleinreparaturen (Rn 143) vorstellbar. Eine formularmäßige Übertragung ist bei der Grundstücksmiete, ggf bei der Miete beweglicher Sachen und bei der Gewerberaummiete möglich, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH ZMR 05, 844, 846; NJW-RR 87, 906). Ist ein Einzelhaus vermietet, kann formularmäßig die Erhaltung des Gartens übertragen werden (LG Köln ZMR 11, 955); der Vermieter soll dann sein Recht verlieren, über die konkreten Maßnahmen der Gartenpflege zu entscheiden (LG Köln ZMR 11, 955). Die Abwälzung findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe auferlegt wird (BGH ZMR 05, 844, 846), weil sie zum Übergang der Sachgefahr auf den Mieter führen und ihn mit einem nicht vorauskalkulierbaren Kostenrisiko belasten würde (Naumbg NJW-RR 00, 823; Dresd NJW-RR 97, 395; Köln ZMR 94, 158). Dem Mieter würden auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen (KG NZM 03, 395; Naumbg NJW-RR 00, 823). Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten und zumutbaren Rahmen erfolgt. In Lit und Rspr wird hierzu eine Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete vorgeschlagen (KG NZM 03, 395).
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