Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 8. Kosten für die Erhaltung; Kleinreparaturen.

Rn 143

Grds muss der Vermieter die Mietsache gem § 535 I 2 als Hauptpflicht (BGHZ 92, 363, 367 = NJW 85, 480) auf seine Kosten erhalten. Die Parteien können allerdings vereinbaren, dass der Mieter sich an der Erhaltung beteiligt (s bereits Rn 136). Solche Vereinbarungen gibt es va zu Kleinreparaturen in Wohnraummietverträgen. Die Parteien können nicht die Kleinreparaturen selbst, aber die Kosten dafür auf den Mieter abwälzen (BGH ZMR 92, 332, 333; BGHZ 108, 1 = ZMR 89, 327). Dies ist auch durch eine Formularklausel möglich, wenn sie 1. transparent (LG Potsdam GE 08, 1054) und gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (va: Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, Rollläden, Markisen, Jalousien, ggf mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen; nicht: in der Wand verlegte Leitungen oder Verstopfungen), und 2. eine Obergrenze hinsichtlich der Höhe sowohl der Kosten einer einzelnen Reparatur als auch der Summe aller Reparaturen für einen bestimmten Zeitraum vorsieht, etwa binnen eines Jahres. Bei der einzelnen Reparatur werden zurzeit 75–120 EUR genannt (BGH ZMR 92, 332, 333: 150 DM; LG Dortmund NZM 07, 245; AG Neukölln MM 13, Nr 9, 30; AG Bingen WuM 13, 349; AG Würzburg WuM 10, 561; AG Brandenburg ZMR 08, 976, 977; AG Ahrensburg ZMR 06, 128; AG Braunschweig ZMR 05, 717, 718), bei der Gesamtsumme 6 % bis 8 % der ›Jahresbruttokaltmiete‹ oder ›Jahresmiete‹ (BGH ZMR 92, 332, 333: 6 %; AG Brandenburg ZMR 08, 976, 977; AG Hannover WuM 08, 721; AG Braunschweig ZMR 05, 717, 718). 10 % sollen zu viel sein (Hambg WuM 91, 385). Nach hier vertretener Ansicht kommt es auf die Verhältnisse des Mieters an, so dass kein starrer Wert genannt werden kann, sondern im Einzelfall die Zumutbarkeit zu ermitteln ist.