Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 2. Begriff.

Rn 2

Ein Mietvertrag ist anzunehmen, wenn sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer nicht notwendig beweglichen Sache (§ 90) gegen Entrichtung eines Entgeltes zu gewähren (BGH ZMR 18, 21 Rz 17; NZM 10, 898; ZMR 98, 141, 142); dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist: die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen (BGH ZMR 18, 21 Rz 17). Die Bezeichnung des Vertrags oder das Verständnis der Parteien ist nur Indiz. Miete liegt zB vor, wenn einem Kaufinteressenten die Sache vor Abschluss des Kaufvertrags gegen Entgelt überlassen wird (Köln NZM 99, 710; s.a. Rn 4 f). Auch ein entgeltliches, aber bloß ›schuldrechtliches Wohnrecht‹ ist Mietvertrag (BGH ZMR 98, 141, 142). Hauptpflichten des Vermieters sind nach § 535 I 1, 2 demgemäß Überlassung (s Rn 116) und Erhaltung (s dazu Rn 134) der Mietsache (s Rn 103) in einem vertragsgemäßen Zustand. Hauptpflicht des Mieters ist nach § 535 II Zahlung der Miete (s Rn 177). Der Abschluss eines Wohnraummietvertrags setzt voraus, dass sich einerseits der Vermieter verpflichtet, Wohnräume dauerhaft und – im Rahmen des sozialen Mietrechtes – unter Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeit dem Mieter gegen Zahlung eines Entgeltes zu überlassen und dass sich dieser im Gegenzug verpflichtet, hierfür Miete zu entrichten. An letzterem fehlt es, wenn erst nach der Überlassung Kostentragungspflichten entstehen (BGH ZMR 18, 21 Rz 27). Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken ist bei der Frage, ob ein Miet- oder Leihvertrag (Rn 10), ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241) oder ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vorliegt, nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und ggf nach den sonstigen Interessen der Parteien zu unterscheiden (BGH ZMR 18, 21 Rz 23).