Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / (1) Übersicht.

Rn 60

Die Mietvertragsparteien können ein Betretungs- und Besichtigungsrecht vereinbaren (Agatsy IMR 18, 443, 445) oder es jedenfalls vertraglich näher ausgestalten. Liegt eine solche an § 307, § 138 I (s BVerfG ZMR 93, 405, 409; LG München II NJW-RR 09, 376) zu messende Vereinbarung vor, ist diese für Umfang und Ausgestaltung des Betretungs- und Besichtigungsrechtes maßgeblich. Ein formularvertraglich vereinbarter Verzicht auf die Ankündigungspflicht ist ebenso wie ein voraussetzungsloses Besichtigungsrecht (›Routinekontrolle‹) unzulässig (BGH NJW 14, 2566 [BGH 04.06.2014 - VIII ZR 289/13] Rz 17).

Rn 61

Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, muss der Mieter ein Betretungs- und Besichtigungsrecht als Nebenpflicht gem §§ 241 II, 242 dulden (BVerfG ZMR 04, 566, 567; BGH NJW 14, 2566 Rz 20). Die Nebenpflicht besteht, wenn es für ein Betretungs- und Besichtigungsrechtes einen konkreten und objektiv vorliegenden Grund gibt (BGH NJW 14, 2566 [BGH 04.06.2014 - VIII ZR 289/13] Rz 19). Ein ›periodisches‹ Betretungs- und Besichtigungsrecht – zB alle ein bis zwei Jahre (AG München IMR 16: alle 5 Jahre) – kann es damit nicht geben (AG Bonn NZM 06, 698; Willems NZM 15, 353, 356; aA LG Tübingen GE 08, 1055; AG Saarbrücken ZMR 05, 372, 373; Agatsy IMR 18, 443, 444). Bei der Prüfung sind ferner die Interessen des Vermieters (dazu § 809 Rn 7) und das Recht des Mieters, in Ruhe gelassen zu werden, gegeneinander abzuwägen und in einen angemessenen Ausgleich zu bringen (BVerfG ZMR 04, 566, 567). Vereitelt der Mieter das Betretungs- und Besichtigungsrecht, kann der Vermieter ggf kündigen (LG Berlin IMR 15, 399). Dem Vermieter und Eigentümer kann iÜ grds nicht verwehrt werden, ein vermietetes Haus von außen zu fotografieren, um so den Zustand des Hauses festzuhalten (AG Hannover ZMR 01, 282). Etwas anderes gilt – außer für Besichtigungszwecke – für Innenaufnahmen (AG Frankfurt NZM 99, 121; s.a. Rn 46, § 809 Rn 10).