Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 721 ZPO – Räum ... / 1. Räumung von Wohnraum.

Rn 3

Der Titel muss auf Räumung von Wohnraum gerichtet sein. Darunter sind Räume zu verstehen, die vom Schuldner oder seinen Angehörigen als unmittelbare Besitzer ständig und nicht ausschließlich zu gewerblichen Zwecken (s Rn 2) bewohnt werden. Dazu gehört auch das Frauenhaus (LG Lübeck ZMR 93, 223). Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände der Nutzung, nicht die schuldrechtlichen Verhältnisse oder die ursprüngliche Widmung des Wohnraums. Wohnraum sind auch die Nebenräume der Wohnung (Keller, Abstellraum, Waschküche, Gartenhaus), jedoch nicht die zugehörige Garage (MüKoZPO/Götz § 721 Rz 8). Als Wohnraum iSv § 721 gilt auch ein Grundstück, auf dem sich Wohnraum befindet, sofern es geräumt und herausgegeben werden muss (Musielak/Voit/Lackmann § 721 Rz 3), ebenso ein unbebautes Grundstück, auf dem der Mieter selbst Wohnraum geschaffen hat (Hambg ZMR 98, 28, 30). Gewerberäume sind kein Wohnraum, ebenso wenig Räume, die an Fremde vermietet werden (Zö/Seibel § 721 Rz 2), wohl aber wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (KG BeckRS 13, 03464 für ein Wohnheim für betreuungsbedürftige Menschen). Bei der Behandlung von sog Mischmietverhältnissen gelten folgende Erwägungen (Reismann GuT 11, 133, 135): Nutzt der Mieter die ihm überlassenen Räume teils zu Wohnzwecken teils aber auch gewerblich, ist § 721 anwendbar, wenn sich die beiden Nutzungen ökonomisch nicht voneinander trennen lassen. Denn der Schuldner wird nicht dadurch weniger schutzwürdig, dass er das Objekt auch gewerblich nutzt. Ob der tatsächliche Schwerpunkt bei einer nicht trennbaren Mischnutzung auf der gewerblichen Tätigkeit liegt, ist nicht entscheidend (LG Hamburg NJW-RR 93, 662 [LG Hamburg 30.12.1992 - 316 T 100/92]; LG Mannheim NJW-RR 93, 713 [LG Mannheim 26.11.1992 - 4 T 314/92]; MüKoZPO/Götz § 721 Rz 8; aA Zö/Seibel § 721 Rz 2). Lassen sich die Nutzungsarten dagegen wirtschaftlich separieren, kommt § 721 nur für den Wohnraum zur Anwendung (St/J/Münzberg § 721 Rz 8). Der Mieter, der in den Räumen ein Wohn- und Pflegeheim betreibt, kann eine Räumungsfrist nach § 721 nicht beanspruchen. Die Heimbewohner können ihre Interessen selbst wahren, da der Vermieter auch gegen sie einen Räumungstitel erwirken muss (KG MDR 16, 1170 [KG Berlin 18.07.2016 - 8 U 111/16]).