Pflichten des Verwalters im Zuge komplizierter Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums mit Folgeschäden in einzelnem Sondereigentum dürfen nicht überspannt werden!

Normenkette

§ 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3, Abs. 2 Nr. 4 WEG

Kommentar

1. In den vermieteten Geschäftsräumen eines Teileigentümers war es aufgrund eines darüber befindlichen mangelhaften Flachdaches zu Durchfeuchtungsschäden gekommen. Diverse Sanierungsversuche führten nicht zum Erfolg. Daraufhin minderte der Mieter des betroffenen Teileigentums den Mietzins um 20%. Der vermietende Teileigentümer führte daraufhin Klage gegen seinen Mieter auf Zahlung des einbehaltenen Mietzinses. In diesem Verfahren zwischen Vermieter und Mieter kam es zu weiteren sachverständlichen Begutachtungen und Sanierungsvorschlägen, über die auch der Verwalter die Eigentümer in einer Eigentümerversammlung unterrichtete. Im Zivilverfahren wurde dem Verwalter vom Vermieter auch der Streit verkündet. Im Anschluss an neuerliche Sachverständigenbegutachtung wurde Gemeinschaftseigentum künstlich unter Wasser gesetzt und das Außenmauerwerk hydrophobiert. Neuerliche Wassereinbrüche konnten nach diesem Test nicht mehr festgestellt werden. Die Mietpartei behauptete jedoch weiterhin, dass der Mangel nicht behoben sei; aus diesem Grund kam es in dortiger II. Instanz des Streitverfahrens Vermieter/Mieter zu gerichtlichem Sachverständigen-Ergänzungsgutachten.

In nachfolgender Eigentümerversammlung erfolgten entsprechende Informationen des Verwalters an die Eigentümer; Abrechnungen wurden genehmigt, dem Verwalter Entlastung erteilt. Weiterhin wurde in der Gemeinschaft neuerlicherGutachtenauftrag beschlossen. Ende 1995 wurden dann nachfolgende Sanierungsarbeiten abgeschlossen. Die Klage des Vermieters gegen seinen Mieter wurde ebenfalls Ende 1995 abgewiesen.

2. Im vorliegenden Verfahren forderte der vermietende Eigentümer vom Verwalter Schadenersatz wegen der ihm durch Mietminderung entgangenen Mieteinkünfte für die letzten etwa 21/4 Jahre unter Hinweis auf verletzte Verpflichtungen nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nach Meinung des Antragstellers hätte der Verwalter in eigener Verantwortung tätig werden, insbesondere bereits früher ein Sachverständigengutachten einholen müssen; er hätte auch nicht objektiv die Eigentümer über die Schadensursache informiert; dies sei erst durch seine Gutachtensbeauftragung geschehen.

Während das WE-Amtsgericht den Verwalter allein zur Erstattung der durch den Antragsteller verauslagten Gutachterkosten verpflichtete und weitergehenden Schadenersatzanspruch zurückwies, verurteilte das LG den Verwalter auch zum Schadenersatz hinsichtlich des entgangenen Mietzinses (DM 25.700,- nebst Zinsen). Nach erfolglosen Sanierungsversuchen (provisorische Abdichtungsarbeiten) hätte der Verwalter eine andere Dachdeckerfirma beauftragen oder einen Sachverständigen zur weiteren Erforschung der Ursachen der Durchfeuchtung einschalten müssen; er hätte zumindest diese Thematik auf die Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung zum Zwecke entsprechender Sanierungsbeschlussfassung setzen müssen.

Der Senat hob diese landgerichtliche Entscheidung auf und kam (auszugsweise) zu folgenden Feststellungen:

3. Da die Schadenersatzforderung des einzelnen Eigentümers die übrigen Eigentümer in ihren rechtlichen Interessen nicht betraf, hätte von einer Beteiligung der übrigen Eigentümer abgesehen werden können (BGHZ 115, 253, 255); die vom LG vorgenommene Beteiligung aller Eigentümer war jedoch unschädlich.

Der Antragsteller besaß auch alleinige (individuelle) Aktivlegitimation, den Anspruch gegen den Verwalter aus behaupteter positiver Vertragsverletzung geltend zu machen. Es ging hier nicht um einen allen Eigentümern als Mitgläubigern zustehenden Ersatzanspruch, sondern um eine Schadenersatzforderung, die nur den vermietenden Eigentümer allein betraf. Somit bedurfte es auch keiner Beschlussermächtigung durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, wie vor). Wenn auch Verwaltern nach Verwaltervertrag Pflichten gegenüber der Gesamtgemeinschaft obliegen, sind Schadenersatzansprüche wegen Pflichtverletzung dann nicht gemeinschaftliche Forderungen, wenn (wie hier) bezüglich des Mietausfalls ein Schaden ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Last fällt und andere Wohnungseigentümer insoweit keinen Schaden erlitten haben.

Dass dem Verwalter mehrheitlich und bestandskräftig Entlastung erteilt wurde, hat auf den Individualanspruch für Folgeschadenersatz keinen Einfluss. Über diesen Ersatzanspruch eines einzelnen Sondereigentümers können Eigentümer überhaupt nicht durch Beschluss verfügen; ein solcher Beschluss wäre wegen absoluter Unzuständigkeit der Gemeinschaft nichtig (vgl. BayObLG, WE 90, 145, 146).

Die Verpflichtung eines Verwalters zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschränkt sich allerdings bei solchen Sanierungsnotwendigkeiten und Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und Entscheidungen über die weiteren Schritte herbeizuführen (verfestigte herrschende Rechtsmeinung). Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu be...