Normenkette
§ 10 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 278 BGB, § 254 BGB, § 282 BGB
Kommentar
1. Auf Vorlage des OLG Hamm, Beschluss v. 30. 9. 1998, Az.: 15 W 429/97hat nunmehr der BGH im Sinne der früheren Entscheidung des BayObLG (vom 21. 5. 1992, NJW-RR 92, 1102; vgl. auch BayObLG, WE 95, 189; 1996, 159) entschieden und leitsatzartig herausgestellt:
1. Die Pflicht der Wohnungseigentümer, zur ordnungsgemäßen Instandsetzung zusammenzuwirken, beschränkt sich nicht auf eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung, sondern schließt die entsprechende Werkleistung mit Hilfe von Fachkräften ein.
2. Ein Wohnungseigentümer, der den über seinem Sondereigentum gelegenen Teil des Dachs reparieren lässt, haftet für ein Verschulden des von ihm beauftragten Werkunternehmers, wenn hierdurch an dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers ein Schaden entstanden ist.
3. Der geschädigte Wohnungseigentümer muss sich ein Verschulden des Werkunternehmers in der Regel selbst zu einem Bruchteil als Mitverschulden anrechnen lassen.
2. Unabhängig davon, ob im vorliegenden Fall von "blockinterner" Zuständigkeit in dieser Mehrhausgemeinschaft für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums, also alleiniger Verantwortlichkeit innerhalb einer "Untergemeinschaft" auszugehen wäre, ist ein Eigentümer (bzw. eine Eigentümergruppe) für die von einer beauftragten Firma schuldhaft verursachten Schäden am Sondereigentum eines anderen Miteigentümers unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung des gesetzlichen Schuldverhältnisses unter Miteigentümern schadenersatzpflichtig. Auch unter allen Wohnungseigentümern besteht ein solches gesetzliches Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), welches der Regelung des WEG und den ergänzend anwendbaren Bestimmungen des BGB über die Bruchteilsgemeinschaft unterliegt (h.R.M.).
Entgegen der Auffassung des vorliegenden Gerichtes (des OLG Hamm) wird im Rahmen ordnungsgemäßer technischer Verwaltung nicht nur eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung geschuldet, sondern die entsprechende Werkleistung mit Hilfe geeigneter Fachkräfte (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG); diese Bestimmung ist nicht auf Entscheidung allein in der Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt, sondern schließt die tatsächlichen Maßnahmen ein, die eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert. Ist also die Instandsetzung als Werk geschuldet, müssen es Wohnungseigentümer auch vertreten, wenn durch das Verschulden eines von ihnen mit der Reparatur des Gemeinschaftseigentums beauftragten Fachunternehmens Schäden am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers entstanden sind ( § 278 BGB). Dies gilt auch, wenn ein entsprechender Reparaturauftrag - wie hier - nicht von allen Eigentümern, sondern - zu Recht oder zu Unrecht - von einzelnen Eigentümern erteilt worden ist. Wird eine solche Pflicht zur fachgerechten Sanierung (durch Dritte) verletzt, hat der die Instandsetzung durchführende Wohnungseigentümer für das Verschulden des von ihm beauftragten Unternehmers im Verhältnis zum geschädigten Eigentümer einzustehen; § 278 Satz 1 BGB (Haftung für den Erfüllungsgehilfen) gilt nach h.M. auch im Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer.
3. Ist im Rahmen der materiellen Feststellungslast zu klären, ob die hier in Auftrag gegebenen Dacharbeiten fachgerecht erledigt wurden, muss auf § 282 BGB abgestellt werden; danach hat der Eigentümer, der seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandsetzung verletzt und dadurch einen anderen Eigentümer schädigt, zu seiner Entlastung nachzuweisen, dass die in seinem Verantwortungsbereich eingetretenen Pflichtverletzungen weder von ihm noch von seinem Erfüllungsgehilfen zu vertreten sind (vgl. Armbrüster, ZMR 97, 395, 398).
4. Allerdings muss sich der geschädigte Miteigentümer ein etwaiges Verschulden des beauftragten Unternehmers seinerseits gem. § 254 BGB, § 278 BGBanrechnen lassen (so BayObLG, NJW-RR 92, 1192, 1203). Die Bestimmung dieser Mitverantwortungsquote bedarf vorliegend noch näherer Aufklärung und kann dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben. Sie hängt u.a. davon ab, ob eine blockinterne Zuständigkeit für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wirksam begründet worden ist, ggf. wie die Verantwortlichkeiten für diese Sanierungsmaßnahmen innerhalb entstandener "Untergemeinschaften" geregelt waren, nämlich als eine solche aller Eigentümer eines Blocks oder als eine solche nur zwischen beteiligten Nachbarn.
Aufklärung bedarf auch noch die Höhe der hier anstehenden Schadensbeseitigungskosten im Sondereigentum des geschädigten Miteigentümers.
Nachzugehen ist auch noch der Frage, ob und inwieweit die betroffenen Kellerwände dem Sondereigentum des geschädigten Antragstellers bzw. dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind.
Link zur Entscheidung
( BGH, Beschluss vom 22.04.1999, V ZB 28/98= NZM 12/1999, 562)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Dieser nun grundsätzlich geklärt...
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