OVG Berlin Urteil vom 16.12.2004 - 5 B 4.04

Verfahrensgang

VG Berlin (Urteil vom 27.11.2003; Aktenzeichen 16 A 117.03)

Nachgehend

BVerwG (Urteil vom 27.04.2006; Aktenzeichen 5 C 10.05)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 27. November 2003 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Geschäftstätigkeit der Klägerin hat den Erwerb und die Bebauung von zwei Grundstücken in Berlin mit Wohn- und Geschäftshäusern im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus, den Erwerb und die Sanierung mit öffentlichen Mitteln einer weiteren Wohnanlage in Berlin sowie die anschließende Verwaltung der Objekte zum Gegenstand. Auf ihrem Grundstück S. W. in Berlin-Neukölln errichtete sie im Wohnungsbauprogramm 1986 eine 30 Wohnungen umfassende Mietwohnanlage mit insgesamt rd. 2.500 qm Wohnfläche und rd. 500 qm Gewerbefläche im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau. Die als förderungsfähig anerkannten Gesamtkosten des Wohnteils in Höhe von rd. 9,4 Mio. DM wurden zu 10 v.H. aus Eigen- und im Übrigen aus Fremdmitteln finanziert. Die Fremdmittel setzten sich aus einem grundschuldgesicherten Ia-Darlehen der Hypothekenbank in Hamburg über rd. 2 Mio. DM sowie einem zusätzlich durch eine Ausfallbürgschaft des Landes Berlin gesicherten Ib-Darlehen desselben Instituts über rd. 6,2 Mio. DM zusammen. Um die Differenz zwischen der sich aus den laufenden Aufwendungen für die Kapital- und Bewirtschaftungskosten ergebenden durchschnittlichen Kostenmiete von 23,10 DM/qm Wohnfläche und der von den Sozialmietern zu tragenden Durchschnittsmiete von 4,70 DM/qm auszugleichen, gewährte die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) der Klägerin mit Bescheid vom 9. Februar 1987 auf der Grundlage der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 ab 1. Februar 1988 für die Dauer von 15 Jahren, längstens bis zur planmäßigen Tilgung der Fremdmittel eine Hilfe aus öffentlichen Mitteln zu den laufenden Aufwendungen bis zu einer Höhe von 18,40 DM/qm, die sich in jedem Jahr ab dem dritten Jahr der Förderung jeweils um 0,20 DM/qm reduzieren sollte. Die aus einer Dauer von 15 Förderjahren zu errechnende Gesamthilfe in Höhe von rd. 7,7 Mio. DM wurde zu 1/3 als Darlehen und zu 2/3 als Zuschuss gewährt und vierteljährlich ausgezahlt. Ziff. 1 Abs. 2 des Bescheides verpflichtete die Klägerin, Aufwendungshilfen während der vorgesehenen Förderungsdauer und gegebenenfalls nach deren Ablauf anzunehmen.

Mit Bescheiden vom 10. August 1992 und vom 21. Oktober 1992 anerkannte die WBK die Schluss-Wirtschaftlichkeitsberechnung, genehmigte eine Durchschnittsmiete von 4,89 DM/qm und reduzierte den Förderungsbetrag auf rd. 7,6 Mio. DM. Lag der Monatsbetrag der Förderung danach in den ersten beiden Jahren bei jeweils rd. 45.600 DM oder 18,32 DM/qm/Monat, belief sich die Aufwendungshilfe – entsprechend der Degression und nach zahlreichen weiteren, hier nicht interessierenden Änderungen einschließlich der Zuschüsse zur Begrenzung des förderungsbedingten Mietanstiegs im letzten Jahr der Förderung monatlich auf 16.113 Euro oder 6,47 Euro/qm. Die Bewilligungsmiete betrug zum Ende der Grundförderung 4,35 Euro/qm bei einer Kostenmiete von 10,82 Euro/qm; der Mittelwert des Berliner Mietspiegels liegt für die in einfacher Wohnlage gelegenen Wohnungen derzeit bei 6,55 Euro/qm.

Auf Aufforderung der Investitionsbank Berlin (IBB) beantragte die Klägerin am 7. November 2002 die Gewährung einer Aufwendungshilfe nach Auslaufen der Grundförderung am 31. Januar 2003 entsprechend den Bestimmungen der Anschlussförderungsrichtlinie 1996. Diese Richtlinie sah – ähnlich wie ihre seit 1988 geltenden Vorläuferregelungen – für die in den Wohnungsbauprogrammen 1982 bis 1986 geförderten Sozialwohnungen eine zweite 15-jährige Förderungsphase vor, während derer die weiterhin zwischen Kosten- und Sozialmiete bestehende „Lücke” durch eine Aufwendungshilfe mit vergleichbaren Konditionen wie in der ersten Förderungsphase geschlossen werden sollte. Unter dem 6. Dezember 2002 teilte die IBB der Klägerin mit, dass Zahlungen ab 1. Januar 2003 vorerst nicht möglich seien, weil Haushaltsmittel noch nicht zur Verfügung stünden. Die im Doppelhaushalt des Landes Berlin für die Jahre 2002 und 2003 unter Kapitel 1295 (Förderung des Wohnungsbaus) Titel 663 11 und 863 35 veranschlagten Verpflichtungsermächtigungen für die Anschlussförderung waren mit einem Sperrvermerk versehen.

Bereits im Juni 2002 hatte der Senator für Stadtentwicklung eine „Expertenkommission zur Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau in Berlin” mit Vertretern aus Wissenschaft, Politik und Interessenverbänden zur Erarbeitung von Vorschlägen für mögliche Einsparungen in der Wohnungsbauförderung berufen. In ihrem Endbericht vom 27. Januar 2003 empfahl die Kommission den Aus...