OVG Berlin Urteil vom 13.06.2002 - 5 B 18.01

Verfahrensgang

VG Berlin (Urteil vom 30.06.2000; Aktenzeichen 10 A 342.97)

Nachgehend

BVerwG (Beschluss vom 13.03.2003; Aktenzeichen 5 B 256.02)

Tenor

Die Bescheide des Bezirksamts Tiergarten von Berlin vom 25. Juni 1996 in der Fassung der Widerspruchsbescheide derselben Behörde vom 17. April 1997 werden aufgehoben.

Es wird festgestellt, dass die vollgewerbliche Nutzung der Wohnung im 1. OG rechts W. Straße … in Berlin-Tiergarten keiner zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung bedarf.

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 30. Juni 2000 geändert.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Altbaumiethaus bebauten Grundstücks B.straße …/W. Straße … in Berlin-Tiergarten. Er betreibt in den Räumen im I. OG rechts des Vorderhauses W. Straße … eine Zahnarztpraxis. Mit Bescheiden vom 25. Juni 1996 lehnte das Bezirksamt Tiergarten von Berlin Anträge des Klägers auf Genehmigung einer voll-, hilfsweise teilgewerblichen Nutzung der Räume ab: Die Wohnung sei Wohnraum im Sinne der Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und unterliege deshalb dem Zweckentfremdungsverbot. Eine Genehmigung könne nur erteilt werden, wenn ein berechtigtes Interesse an der zweckfremden Nutzung bestehe, welches das öffentliche Interesse an der Wohnnutzung erheblich überwiege. Die von der Kassenzahnärztlichen Vereinigung Berlin ausgestellte Bescheinigung bestätige zwar ein Gemeinwohlinteresse an einer Zahnarztpraxis in diesem Bezirk, lasse aber nicht erkennen, dass die Praxis nicht auch in Gewerberäumen der Umgebung betrieben werden könne. Da der Kläger in der Wohnung nicht seinen ausschließlichen Wohnsitz habe, scheide auch die Genehmigung einer teilgewerblichen Nutzung aus. Mit Widerspruchsbescheiden vom 17. April 1997 wies das Bezirksamt die Widersprüche des Klägers zurück. Zur Begründung seiner hiergegen erhobenen Verpflichtungsklage verwies der Kläger unter anderem darauf, dass die Wohnung wegen ihrer Größe von mehr als 200 Quadratmetern derzeit zu Wohnzwecken für einen angemessenen Zins nicht vermietbar sei. Mit Urteil vom 30. Juni 2000 hat das Verwaltungsgericht Berlin die Klage im Wesentlichen aus den Gründen der Versagungsbescheide abgewiesen. Zur Genehmigungspflicht hat das Gericht ausgeführt, die Wohnung unterfalle trotz ihrer Größe dem Zweckentfremdungsverbot. Eine Unvermietbarkeit sei schon mangels entsprechender Bemühungen seitens des Klägers nicht belegt. Auch eine teilgewerbliche Nutzung in der Vergangenheit ändere nichts am Bestandsschutz für die Wohnung im Ganzen.

Mit der Berufung macht der Kläger die Ungültigkeit der Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung geltend. Er meint, sie sei auf Grund der deutlich entspannten Wohnungsmarktlage in Berlin automatisch außer Kraft getreten. Der Verordnunggeber habe nicht nur keine Nachweise über die vermeintlich anhaltende Gefährdung der Wohnraumversorgung vorgelegt, sondern darüber hinaus dokumentiert, dass eine solche Gefährdungslage nicht mehr bestehe. So habe zum Beispiel der zuständige Fachsenator auf einer Pressekonferenz im Januar 2001 erklärt, es würden bis zum Jahre 2010 mindestens 100 000 Wohnungen, vielleicht sogar 150 000 Wohnungen in Berlin langfristig leer stehen. Diese Äußerungen fänden ihre Bestätigung unter anderem in dem Umstand, dass seit längerem in allen großen Tageszeitungen Berlins täglich Tausende von Wohnungen unterschiedlichster Qualität und Preiskategorien angeboten würden. Insbesondere in den östlichen Bezirken Berlins gebe es die Möglichkeit, bei den entsprechenden Wohnungsbaugesellschaften nahezu jede Art von Wohnung zu einem angemessenen Mietzins anzumieten. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften lieferten sich Konkurrenzkämpfe um Mietbewerber und seien dazu übergegangen, Sonderkonditionen wie z.B. Mietfreiheit für mehrere Monate anzubieten. Die aktuellen Berliner Mietspiegel wiesen in weiten Teilen erheblich nachgebende Mietpreise aus, was beweise, dass der Wohnungsmarkt funktioniere. Soweit Preissteigerungen bei den Altbauwohnungen festzustellen seien, lägen diese Werte immer noch erheblich unter den Mietpreisen vergleichbarer Wohnungen anderer deutscher Großstädte. Die Marktentspannung habe auch Eingang in die Berliner Haushaltsgesetze gefunden, indem sie als Begründung für das Ende der öffentlichen Förderung des Mietwohnungsbaus angeführt werde. Weiteres Indiz für die Marktentspannung sei, dass der Senat von Berlin in erheblichem Umfang Sozialbauwohnungen in bestimmten Gebieten von der Fehlbelegungsabgabe freigestellt habe, um die Abwanderung besser verdienender Mieter zu verhindern. Die betreffenden Wohnungen würden offensichtlich nicht mehr nachgefragt, was nur auf Grund ...