OLG Stuttgart Urteil vom 16.11.2010 - 10 U 77/10

Leitsatz (amtlich)

1. Ebenso wie bei einer Bauherrengemeinschaft, die eine große Wohnungseigentümeranlage errichtet (vgl. BGHZ 75, 26), wird bei einer aus zwei Personen bestehenden Bauherrengemeinschaft, die eine kleine Wohnungseigentumsanlage mit 2 Wohnungen errichtet, jeder der beiden Bauherren aus einem zum Aufbau der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Werkvertrag nur anteilig verpflichtet ("Aufbauschuld"), wenn der Unternehmer erkennen konnte, dass er einen Werkvertrag mit zukünftigen Wohnungseigentümern abschließt.

2. Die Haftung des einzelnen Bauherrn richtet sich nach dem jeweiligen Wohnungseigentümeranteil. Ist dieser bereits in der Teilungserklärung bestimmt, kommt es auf eventuell abweichende tatsächliche Verhältnisse nicht mehr an.

3. Einer Ingebrauchnahme eines Wohngebäudes ist eine konkludente Abnahme nicht zu entnehmen, wenn die Leistung nicht vollständig oder erkennbar vertragswidrig ausgeführt worden ist oder die Ingebrauchnahme trotz Mängel durch die Umstände geboten war.

Normenkette

BGB §§ 705, 427, 420, 640

Verfahrensgang

LG Ulm (Urteil vom 21.05.2010; Aktenzeichen 3 O 203/07)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Ulm vom 21.5.2010 - 3 O 203/07, abgeändert und die Klage i.H.v. 1.634,99 EUR als derzeit unbegründet und im Übrigen als (endgültig) unbegründet abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Berufungsstreitwert: 5.337,68 EUR

Gründe

I. Der Kläger begehrt die Zahlung restlichen Werklohns aus einem Bauvertrag über Außenputzarbeiten, den die Beklagte und die frühere Mitbeklagte Frau Y. mit dem Kläger abgeschlossen hatten. Nachdem über das Vermögen der früheren Mitbeklagten Y. das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, hat das LG das Verfahren gegen Frau Y. abgetrennt.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes I. Instanz wird auf den Tatbestand des Urteils des LG Ulm vom 21.5.2010 - 3 O 203/07, verwiesen.

Mit diesem Urteil hat das LG der Klage teilweise stattgegeben und Gegenforderungen der Beklagten, mit denen diese hilfsweise die Aufrechnung erklärt hatte, zurückgewiesen. Da die VOB/B nicht wirksam in den Bauvertrag einbezogen worden sei, fänden die Vorschriften des BGB Anwendung. Die Klagforderung auf Werklohn sei mit Abnahme des Werkes fällig geworden. Eine Abnahmeerklärung der Beklagten liege nicht vor; diejenige der Frau Y. wirke gem. § 425 BGB nicht für die Beklagte. Die klägerischen Leistungen seien jedoch abnahmereif und die Beklagte habe die Abnahme zu Unrecht verweigert. Insbesondere seien die von der Beklagten gerügten Mängel am klägerischen Gewerk nicht vorhanden. Das LG bezieht sich insoweit auf die Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen. Die Mängelrüge einer fehlenden Trennung des Putzes von Fenstern/Balkontüren sei durch einen Teilvergleich erledigt worden. Eine behauptete Beschädigung von Rollladenführungsschienen durch Mitarbeiter des Klägers sei unsubstantiiert vorgetragen und nicht ordnungsgemäß unter Beweis gestellt worden. Im Laufe des Rechtsstreits habe der Kläger die Schlussrechnung vom 7.12.2006 storniert und eine neue, höhere Schlussrechnung vom 22.11.2007 gestellt. Wenn für die Fälligkeit der Werklohnforderung das Stellen einer prüfbaren Rechnung erforderlich sei, sei die 2-Monats-Frist für die Rüge der fehlenden Prüfbarkeit nicht eingehalten worden und die Rechnung vom 22.11.2007 im Übrigen prüffähig. Die Beklagte hafte als Gesamtschuldnerin gem. § 427 BGB für die streitgegenständliche Werklohnforderung in voller Höhe und nicht lediglich anteilig in Höhe ihres Miteigentumsanteils. Bei dem Objekt S. in D. handle es sich um ein Gebäude mit drei Wohnungen. Dies sei nicht vergleichbar mit dem vom BGH entschiedenen Fall, in dem bei einer Wohnungseigentumsanlage mit 25 Wohneinheiten von einer anteiligen Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer ausgegangen worden sei. Die Eigentumsverhältnisse seien dem Kläger vor Vertragsschluss nicht erkennbar oder bekannt gewesen. Die Bezeichnung "Doppelhaus X.-Y." lasse keine Aussage über die Eigentumsverhältnisse zu. Die Baufreigabe verhalte sich zu den Eigentumsverhältnissen nicht. Der E-Mail der Beklagten vom 8.2.2007 sei zu entnehmen, dass die Beklagte und Frau Y. davon ausgegangen seien, gemeinsam ggü. dem Kläger zu haften und lediglich intern eine Aufteilung vornehmen zu wollen.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Dagegen wendet sich die Berufung der Beklagten. Die Beklagte sei nicht Gesamtschuldnerin. Die Beklagte habe zusammen mit der vormaligen Beklagten Y. ein Haus mit zwei Eigentumswohnungen errichtet. Entgegen der Auffassung des LG sei nicht maßgeblich, ob die Eigentumsverhältnisse für den Handwerker erkennbar seien oder nicht. Es komme weiter auch nicht darauf an, ob zwei oder eine Vielzahl von Bauherren ein Gebäude mit Eigentumswohnungen errichtet hätten. Würde die Beklagte statt n...