OLG Rostock Beschluss vom 24.02.2005 - 3 U 187/04

Verfahrensgang

LG Rostock (Urteil vom 15.09.2004; Aktenzeichen 4 O 73/04)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 15.9.2004 verkündete Urteil des LG Rostock (Az.: 4 O 73/04) wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Streitwert der Berufung: 122.400 EUR.

Gründe

I. Die Ehefrau des Klägers hatte 1991/1992 von der Beklagten im Gebäude K.-straße in Rostock gelegene Räume gemietet und mit Genehmigung der Beklagten Baumaßnahmen zur Herrichtung des Mietobjekts durchgeführt, deren Kosten sie auf 82.568,01 EUR beziffert. Die monatliche Miete betrug ab Januar 2003 aufgrund Änderungsvereinbarung vom 26.11.2002 680 EUR. Am 31.8.2003 gab die Ehefrau die Praxis auf; die Beklagte vermietete die Praxisräume für monatlich 680 EUR weiter. Aus abgetretenem Recht verlangt der Kläger Ausgleich der auf den Investitionen seiner Ehefrau beruhenden Wertsteigerung des Mietobjekts, hilfsweise Ersatz ihrer Aufwendungen.

Das LG Rostock wies mit Urteil vom 15.9.2004 die Klage ab. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, die er fristgerecht am 20.12.2004 begründete. Mit Verfügung vom 30.12.2004 wies der Senatsvorsitzende darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg biete und die Zurückweisung durch Beschluss in Betracht komme. Hierzu nahm der Kläger mit Schriftsatz vom 21.2.2005 Stellung.

II. Die Berufung des Klägers ist gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

1. Sie hat keine Aussicht auf Erfolg.

a) Die Abweisung des Hauptantrags, mit dem der Kläger die Herausgabe der durch die Investitionen der Zedentin, seiner Ehefrau, bedingten Erhöhung des Ertragswertes des Mietobjekts begehrt, hält den Berufungsangriffen stand.

aa) Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH NJW 1967, 2255; NJW 1968, 888; v. 10.10.1984 - VIII ZR 152/83, MDR 1985, 666 = NJW 1985, 313; v. 4.4.1990 - VIII ZR 71/89, MDR 1990, 913 = NJW 1990, 1789; NJW-RR 1993, 522; NZM 1999, 19) ist ein Bereicherungsanspruch des Mieters denkbar, wenn der Vermieter früher als vereinbart in den Genuss der werterhöhenden Aufwendungen des Mieters gelangt; allerdings schuldet der Vermieter nicht Ersatz der Aufwendungen des Mieters, vielmehr ist die durch die Investitionen bedingte Erhöhung des Ertragswerts auszugleichen. Bei Weitervermietung zu einer als Folge der Investitionen des Mieters erhöhten Miete hat der Vermieter die Mietdifferenz abzuführen (BGH NJW 1968, 888). Der Bereicherungsanspruch des Mieters entsteht unabhängig davon, wie lange die werterhöhenden Maßnahmen zeitlich zurückliegen, erst mit Rückgabe des Mietobjekts nach Beendigung des Mietverhältnissen.

bb) Diesem Ausgangspunkt folgend lässt sich vorliegend nicht feststellen, dass die Beklagte durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, das an sich bis zum 31.12.2007 laufen sollte, bereichert ist. Maßgeblich hierfür ist der Vergleich des Mietertrages im vorzeitig beendeten und im nachfolgenden Mietverhältnis. Insoweit kommt der Nachtragsvereinbarung vom 26.11.2002 (Anlage K 4) maßgebliche Bedeutung zu, in der die Vertragsparteien in Kenntnis der werterhöhenden Investitionen und der Veränderung der Mietpreise für gewerblich genutzte Flächen die monatliche Grundmiete auf 680 EUR festlegten. Hätte die Zedentin selbst das Mietobjekt bis zum Ende des Jahres 2007 oder gar darüber hinaus genutzt, so hätte sie diesen monatlichen Betrag geschuldet und es bestand kein Anlass, ihr wegen der von ihr geschaffenen Erhöhung des Ertragswerts einen Bereicherungsausgleich zuzubilligen. Der Zedentin war unbenommen, der Beklagten einen Mietnachfolger zu benennen, der mehr als monatlich 680 EUR gezahlt hätte. Unstreitig zahlt der Nachfolgemieter jedoch monatlich nur 680 EUR. Da die Ertragslage der Beklagten unverändert blieb, ist sie nicht bereichert.

b) Der Hilfsantrag, mit dem der Kläger Ersatz der Verwendungen auf das Mietobjekt fordert, ist ebenfalls unbegründet.

aa) Für die Entstehung eines Verwendungsersatzanspruches sind die zur Zeit der Baumaßnahmen geltenden Bestimmungen des BGB (a.F.) maßgeblich.

bb) Notwendig i.S.d. § 547 BGB a.F. waren die Verwendungen nicht. Aufwendungen, die dazu dienen, die Mietsache in den vertragsgerechten Zustand zu versetzen oder einen Sachmangel zu beheben, sind, von unerlässlichen Notmaßnahmen abgesehen, nicht notwendig (BGH NJW 1974, 743; v. 30.3.1983 - VIII ZR 3/82, MDR 1983, 1018 = WM 1983, 766; v. 6.7.1990 - LwZR 8/89, MDR 1991, 344 = NJW-RR 1991, 75; NJW-RR 1993, 522). Die Zedentin kannte bei Abschluss der Mietverträge den schlechten Zustand der Mieträume; dem schlechten Zustand entsprach die Miethöhe. Einen besseren Zustand als den vorhandenen schuldete die Beklagte nicht, so dass das Mietobjekt bei Überlassung nicht mangelhaft war. Auch wenn die Zedentin ohne die von ihr veranlassten Baumaßnahmen das Mietobjekt nicht zum Betrieb ihrer Arztpraxis nutzen konnte, waren ihre Verwendungen nicht notwendig i.S.d. § 547 BGB a.F. Vielmehr war der Zedentin bewusst, dass sie das Mietobjekt herrichten und ihre Investitionen durch die langjährige Nutzung wieder erwirtschaften musste...